Những khu vực nào ở San Diego có sự tăng trưởng cho thuê mạnh nhất vào năm 2025?

TLDR

• Các khu vực đô thị trung tâm dẫn đầu về tăng trưởng giá thuê năm 2025 với tỷ lệ hấp thụ mạnh và nguồn cung hạn chế.

• Truy cập giao thông và trường học tạo ra mức giá cao hơn ở North Park, Hillcrest và University City.

• Các thị trường ven biển như Pacific Beach có giá thuê cao nhất với tỷ lệ lấp đầy ổn định.

• Các cộng đồng North Inland gần Poway Unified cung cấp giá thuê bền vững và nhu cầu từ gia đình.

Tăng trưởng cho thuê thực sự có ý nghĩa gì đối với các nhà đầu tư ở San Diego vào năm 2025?

Tăng trưởng cho thuê không chỉ là một tỷ lệ phần trăm trên bảng tính. Nó phản ánh nơi mà người thuê chọn để sống, đi lại và xây dựng thói quen hàng ngày. Vào năm 2025, sự tăng trưởng giá thuê ở San Diego được hình thành bởi các yếu tố chất lượng cuộc sống, khả năng tiếp cận trường học, nâng cấp giao thông và nguồn cung nhà ở hạn chế. Giá cả trên toàn quận vẫn ổn định. Giá bán trung bình của quận đã đạt 900,000 USD vào tháng 5 năm 2025, với các ngôi nhà riêng lẻ ở mức 1,100,000 USD và nhà liền kề ở mức 690,000 USD, theo báo cáo MLS của hiệp hội địa phương từ Hiệp hội REALTORS San Diego. Khi giá mua vẫn ở mức cao, những khu vực cung cấp sự tăng trưởng giá thuê ổn định trở nên thiết yếu để đạt được lợi nhuận cho các nhà đầu tư.

Là một Realtor hàng đầu ở San Diego, tôi tập trung vào sự tăng trưởng giá thuê được hỗ trợ bởi nhu cầu thực sự từ người thuê. Trong MLS, các bất động sản gần các trung tâm việc làm, trường học tốt và tiện ích đi bộ đang chứng kiến sự ổn định giá thuê trên mức trung bình với sự nhượng bộ tối thiểu. Cam kết của Thành phố đối với việc di chuyển an toàn và giao thông cũng tập trung nhu cầu vào các khu vực kết nối tốt. Kế hoạch Master Mobility, được thông qua trong năm nay, ưu tiên cải thiện đi bộ, đi xe đạp và giao thông phù hợp với Vision Zero và Kế hoạch Hành động Khí hậu.

Dưới đây là cách tôi định nghĩa điều này với tư cách là Scott Cheng:

• Tăng trưởng giá thuê nhất quán qua các năm với tỷ lệ trống tối thiểu và tỷ lệ chuyển nhượng thấp.

• Đường ống người thuê đa dạng, bao gồm các chuyên gia, sinh viên và gia đình, không chỉ một nhóm duy nhất.

• Các yếu tố chính sách thuận lợi, chẳng hạn như nâng cấp giao thông hoặc sáng kiến quy hoạch củng cố nhu cầu.

Nhu cầu cho thuê đang thay đổi như thế nào trên toàn thành phố trong năm nay?

San Diego tiếp tục hướng sự tăng trưởng về các khu vực được phục vụ bởi giao thông và các trung tâm hoạt động, một hướng đi đã được chính thức hóa trong Blueprint SD của Thành phố, hướng dẫn việc sử dụng đất trong tương lai để giảm phát thải và tập trung nhà ở mới nơi mà mọi người đã di chuyển và làm việc. Đối với các nhà đầu tư, điều này có nghĩa là các điểm nóng tăng trưởng giá thuê thường trùng với các hành lang cung cấp dễ dàng tiếp cận đến việc làm, giáo dục đại học, chăm sóc sức khỏe và tiện ích lối sống.

Tôi cũng đang theo dõi cách chi tiêu cho giao thông có thể khuếch đại nhu cầu. Ngân sách FY 2026 được SANDAG phê duyệt trị giá 1.3 tỷ USD bao gồm khoảng 682.9 triệu USD cho các dự án giao thông đường bộ, đường sắt, xe đạp và di chuyển biên giới, cải thiện khả năng kết nối trên toàn quận. Những nâng cấp cấp hệ thống này thường hỗ trợ giá thuê cao hơn ở những khu vực đã cung cấp bán lẻ đi bộ, công viên và giao thông thường xuyên. Theo thời gian, những cải tiến về di động giảm thiểu ma sát giao thông, tăng khả năng tiếp cận việc làm và đẩy nhu cầu người thuê lên trong các thị trường phụ kết nối.

Từ những gì tôi thấy trong các so sánh cho thuê MLS, các bất động sản ở các cộng đồng đô thị trung tâm và các khu vực gần bờ biển đang đạt được mức tăng giá thuê lớn nhất, trong khi các khu vực gia đình North Inland cho thấy sự tăng trưởng ổn định, bền vững. Các bất động sản cho thuê hoạt động tốt nhất kết hợp sự tiện lợi với lối sống: thời gian đi làm ngắn, cuộc sống đường phố sôi động, trường học mạnh và công viên chất lượng.

Những yếu tố giao thông nào quan trọng nhất đối với giá thuê?

• Các hành lang dự kiến sẽ được nâng cấp an toàn và xe đạp theo Kế hoạch Master Mobility.

• Cải tiến hoạt động đường sắt và đường cao tốc được nêu bật trong ngân sách của SANDAG.

• Cải tiến khả năng đi bộ kết nối nhà ở với nhu cầu hàng ngày và các điểm dừng giao thông.

Những khu vực nào đang dẫn đầu về tăng trưởng cho thuê vào năm 2025?

Dưới đây là những khu vực mà tôi thấy vượt trội vào năm 2025 dựa trên các so sánh cho thuê MLS, các phân tích đầu tư mà tôi thực hiện cho khách hàng và phản hồi thực tế về cho thuê. Tôi cũng nêu bật những điều cần lưu ý và thời gian thực tế cho các cải tiến hoặc cho thuê.

• North Park

- Chi tiết: Các khối đi bộ, nhà máy bia, bán lẻ độc lập và truy cập nhanh đến Balboa Park và việc làm trung tâm. Các căn hộ một phòng ngủ và nhà nhỏ cho thuê nhanh chóng với sự nhượng bộ tối thiểu. - Điều cần lưu ý: Kho dự trữ cũ có thể yêu cầu nâng cấp hệ thống. Chỗ đậu xe cạnh tranh. - Thời gian điển hình: Làm mới nội thất nhẹ trong 3–6 tuần. Tăng giá trị thẩm mỹ đầy đủ 8–12 tuần.

• Hillcrest

- Chi tiết: Trung tâm đô thị bao gồm với sự gần gũi với chăm sóc sức khỏe, ẩm thực sôi động và một cơ sở người thuê mạnh. Nhu cầu vẫn đa dạng, từ nhân viên y tế đến các chuyên gia trẻ. - Điều cần lưu ý: Một số tài sản cổ cần nâng cấp HVAC và điện. Tiếng ồn có thể là yếu tố gần các khu giải trí. - Thời gian điển hình: Cải tạo cấp trung 6–10 tuần. Tỷ lệ hấp thụ cho thuê mạnh quanh năm.

• University City

- Chi tiết: Truy cập đến UC San Diego, công nghệ sinh học và cụm việc làm UTC. Các tùy chọn di chuyển và giao thông mới nâng cao sức hấp dẫn cho sinh viên và chuyên gia. - Điều cần lưu ý: Phê duyệt HOA đối với sản phẩm liền kề có thể ảnh hưởng đến thời gian cải tạo. - Thời gian điển hình: Làm mới khi chuyển nhượng trong 2–4 tuần. Các hợp đồng cho thuê sinh viên tập trung quanh lịch học.

• Pacific Beach

- Chi tiết: Giá thuê dựa trên lối sống với truy cập bãi biển và nhu cầu theo mùa mạnh. Các đơn vị nhỏ hơn và ADU hoàn thiện tốt có thể hoạt động xuất sắc trên các hợp đồng cho thuê dài hạn. - Điều cần lưu ý: Tính mùa vụ và chỗ đậu xe. Xác minh tính tuân thủ nếu xem xét các chiến lược cho thuê có đồ đạc hoặc trung hạn. - Thời gian điển hình: Cải tiến thẩm mỹ 4–8 tuần. Các danh sách mùa vai có thể thu hút người thuê cao cấp.

• Hành lang City Heights (Teralta East, Colina del Sol)

- Chi tiết: Tăng trưởng mới nổi với tiện ích và truy cập công viên đang cải thiện. Các bất động sản đa gia đình có thể đẩy giá thuê với các gói nội thất thông minh và sức hấp dẫn bên ngoài. - Điều cần lưu ý: Sự thận trọng trong cấp phép và kỷ luật về quy mô là rất quan trọng đối với các tài sản cũ. - Thời gian điển hình: Cải tạo từng đơn vị 6–12 tuần cho mỗi tầng, phân kỳ để duy trì dòng tiền.

• Imperial Beach và National City

- Chi tiết: Dân số người thuê cao, các hành lang bán lẻ đang cải thiện và truy cập nhanh đến việc làm South Bay. Giá vào có thể dễ tiếp cận hơn so với khu vực ven biển phía bắc. - Điều cần lưu ý: Cẩn thận phân tích hồ sơ người thuê và đảm bảo so sánh giá thuê chính xác theo khu vực vi mô. - Thời gian điển hình: Cải tạo tập trung vào ổn định 6–10 tuần. Nhu cầu mạnh cho các duplex được quản lý tốt và các multiplex nhỏ.

• Rancho Bernardo và Rancho Peñasquitos

- Chi tiết: Gần văn phòng của tôi ở North Inland, các cộng đồng này hưởng lợi từ các trường học được đánh giá cao, tiện ích thân thiện với gia đình và truy cập dễ dàng vào I-15. Giá thuê ổn định với tỷ lệ chuyển nhượng thấp. - Điều cần lưu ý: Các ngôi nhà đơn lập yêu cầu ngân sách bảo trì cẩn thận và tiêu chuẩn cảnh quan. - Con đường cấp độ đầu vào: Các ngôi nhà 3–4 phòng ngủ cho thuê dài hạn nhắm đến người thuê gia đình.

• Carmel Mountain Ranch và 4S Ranch

- Chi tiết: Các điểm mua sắm, công viên và gần các hành lang công nghệ. ADU có thể tạo thêm thu nhập nếu được phép theo bố cục lô. - Điều cần lưu ý: HOA và xem xét thiết kế có thể ảnh hưởng đến thời gian dự án. - Con đường cấp độ đầu vào: Nhà phố và SFR nhỏ với các cải tạo gara được đánh giá về khả năng ADU.

Những ưu điểm và nhược điểm của việc nhắm đến các khu vực cho thuê tăng trưởng nhanh là gì?

Ưu điểm:

• Tăng trưởng giá thuê mạnh hơn hỗ trợ tỷ lệ DSCR cao hơn và các tùy chọn tái tài trợ trong vòng 18–36 tháng.

• Đường ống người thuê đa dạng giảm thiểu rủi ro trống và làm mượt quá trình cho thuê qua các mùa.

• Tiềm năng gia tăng giá trị có thể đạt được với các gói nội thất tập trung và nâng cấp tiện ích.

Nhược điểm:

• Tồn kho cũ có thể yêu cầu chi phí vốn cho hệ thống, mái nhà và giải pháp đậu xe.

• Tuân thủ quy định cho các kỳ nghỉ ngắn hạn là nghiêm ngặt; cho thuê dài hạn có thể dự đoán hơn.

• Các giao dịch cạnh tranh có thể làm giảm tỷ lệ cap và kéo dài thời gian hòa vốn.

Tôi làm thế nào để phân tích và tài trợ cho các bất động sản cho thuê tăng trưởng cao vào năm 2025?

Bắt đầu với việc phân tích bảo thủ. Đối với lợi suất gộp, nhiều nhà đầu tư nhắm đến ít nhất 4 đến 5 phần trăm ở các khu vực đô thị cốt lõi và cao hơn một chút ở các hành lang gia tăng giá trị. Tính lợi suất gộp là tiền thuê hàng năm chia cho giá mua. Mô hình hóa tỷ lệ trống ở mức thực tế dựa trên tốc độ cho thuê MLS và bao gồm dự trữ cho các cải tiến vốn.

Tài chính có thể được cấu trúc xung quanh thu nhập của tài sản. Nhiều khách hàng sử dụng các sản phẩm cho vay dựa trên DSCR cho các bất động sản 1–4 đơn vị, ưu tiên dòng tiền tài sản hơn thu nhập cá nhân. Các tùy chọn đa gia đình không có trách nhiệm và lãi suất cố định dài hạn có thể hợp lý cho 5+ đơn vị. Đối với các bất động sản cần nâng cấp, tài chính cầu nối kết hợp với tái tài trợ sau khi ổn định là một con đường phổ biến. Luôn kiểm tra độ nhạy cảm với lãi suất và thời gian tái tài trợ.

Nếu bạn đang khám phá thu nhập từ ADU để tăng lợi nhuận, hãy xem xét các nguồn lực của Thành phố và các chương trình địa phương. Ủy ban Nhà ở San Diego duy trì một sáng kiến tài chính tập trung vào ADU với thông tin cho các chủ nhà và nhà đầu tư nhỏ. Đối với quy hoạch, phân vùng và cấp phép, Thành phố cung cấp một Bộ công cụ khả năng chi trả nhà ở để giúp điều hướng các lớp quyền lợi.

Cho thuê ngắn hạn yêu cầu tuân thủ cẩn thận. Quy định về Chỗ ở Ngắn hạn của Thành phố thiết lập các cấp giấy phép và giới hạn về hàng tồn kho cho thuê ngắn hạn toàn bộ. Các nhà đầu tư phải có giấy phép thích hợp và thu thập cũng như nộp thuế tạm trú cho Thành phố nếu áp dụng.

Một trong những khách hàng của tôi đã mua một duplex ở North Park và hoàn thành một lần làm mới nội thất trong sáu tuần tập trung vào sàn bền, mặt bàn quartz và máy giặt trong đơn vị. Chúng tôi đã phân tích với giá thuê bảo thủ, sau đó đạt được mức tăng 7 phần trăm so với pro forma mà không có sự nhượng bộ. Một khách hàng khác ở Rancho Peñasquitos đã chuyển đổi một gara thành một ADU liền kề sau khi xác nhận tính khả thi. Với những người thuê dài hạn tìm kiếm các trường học hàng đầu, dòng tiền kết hợp đã cải thiện thoải mái DSCR cho một kế hoạch tái tài trợ.

Câu hỏi thường gặp

1) Làm thế nào tôi đánh giá tỷ lệ giá thuê trên giá bán trong các khu vực đô thị của San Diego? Sử dụng lợi suất gộp như một cách nhanh chóng: tiền thuê hàng năm chia cho giá mua. Sau đó, tinh chỉnh với các chỉ số hoạt động ròng. Ở các khu vực trung tâm như North Park hoặc Hillcrest, tính đến chi phí bảo trì cao hơn một chút và chi phí HOA tiềm năng cho các căn hộ. So sánh với các so sánh cho thuê MLS trong 90 đến 180 ngày qua, và kiểm tra một yếu tố trống nhỏ để tránh ước lượng quá cao dòng tiền.

2) Các quận trường học có thực sự là yếu tố thúc đẩy tăng trưởng cho thuê gần Rancho Bernardo không? Có. Các gia đình thuê thường ưu tiên khả năng tiếp cận trường học, điều này hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy và gia hạn ổn định. Tại Rancho Bernardo, Rancho Peñasquitos, Carmel Mountain Ranch và 4S Ranch, sự gần gũi với các trường học và công viên được đánh giá cao giúp duy trì giá thuê ngay cả khi sự tăng trưởng thị trường rộng hơn giảm bớt. Động lực này mạnh nhất đối với các ngôi nhà 3 đến 4 phòng ngủ và nhà phố với mặt bằng chức năng.

3) Những thay đổi chính sách nào của thành phố mà các nhà đầu tư nên theo dõi có thể ảnh hưởng đến giá thuê cao hơn? Theo dõi các sáng kiến quy hoạch và giao thông của thành phố cải thiện sự tiện lợi và an toàn hàng ngày. Kế hoạch Master Mobility tập trung vào các cải tiến đi bộ, đi xe đạp và giao thông, trong khi Blueprint SD hướng sự tăng trưởng đến các khu vực giàu giao thông. Theo thời gian, những chính sách này củng cố nhu cầu ở các khu vực kết nối, hỗ trợ sự bền vững của giá thuê và tỷ lệ hấp thụ duy trì.

4) Những cải tiến giao thông có thể chuyển đổi thành nhu cầu cho thuê như thế nào? Khả năng di chuyển tốt hơn giảm thời gian đi làm và mở rộng khả năng tiếp cận việc làm, trường học và chăm sóc sức khỏe. Với SANDAG phân bổ một khoản tiền lớn cho các dự án giao thông đường bộ, đường sắt và giao thông tích cực, các khu vực trên các hành lang được cải thiện thường thấy sự quan tâm cao hơn từ người thuê. Sự tăng trưởng giá thuê có xu hướng theo sau nơi mà ma sát hàng ngày được loại bỏ và nơi mà cư dân có thể an toàn và thuận tiện tiếp cận các tiện ích.

5) Thời gian cải tạo thực tế cho các bất động sản gia tăng giá trị là gì? Đối với các cập nhật nội thất nhẹ, lên kế hoạch 4 đến 8 tuần cho mỗi đơn vị. Các cải tạo cấp trung, bao gồm bếp, phòng tắm và máy giặt trong đơn vị, thường mất từ 6 đến 12 tuần tùy thuộc vào vật liệu và cấp phép. Các nâng cấp cấu trúc lớn hơn hoặc hệ thống có thể kéo dài đến vài tháng. Phân kỳ công việc để duy trì thu nhập khi có thể, và sắp xếp các nhà thầu trước khi đóng để giảm thiểu thời gian chết.

6) Tôi nên lập kế hoạch cho việc tuân thủ như thế nào nếu tôi xem xét cho thuê ngắn hạn hoặc trung hạn? Bắt đầu với các quy tắc STRO của Thành phố và xác định cấp giấy phép của bạn. Các cho thuê ngắn hạn toàn bộ đối mặt với giới hạn, trong khi các tùy chọn có người chủ có yêu cầu khác nhau. Bất kể chiến lược nào, hãy hiểu nghĩa vụ thuế tạm trú và duy trì hồ sơ. Nhiều nhà đầu tư chọn cho thuê có đồ đạc trung hạn hoặc dài hạn để cân bằng giữa tính linh hoạt và sự rõ ràng về quy định.

7) Tôi có thể tìm dữ liệu đáng tin cậy về giá cả và xu hướng cho thuê ở đâu? Sử dụng các báo cáo MLS và hiệp hội địa phương cho giá bán, số ngày trên thị trường và tỷ lệ hấp thụ. Các bản phát hành của SDAR cung cấp bối cảnh trên toàn quận. Đối với chính sách và quy hoạch, dựa vào các nguồn lực của Thành phố San Diego như Bộ công cụ Nhà ở và Kế hoạch Master Mobility. Kết hợp những điều này với các so sánh cho thuê thực tế và phản hồi từ quản lý bất động sản để xác thực phân tích của bạn.

Kết luận

Điểm mấu chốt Sự tăng trưởng giá thuê mạnh nhất ở San Diego vào năm 2025 tập trung ở các khu vực kết nối, giàu tiện ích với nhu cầu người thuê đa dạng. North Park, Hillcrest, University City và Pacific Beach dẫn đầu về hiệu suất đô thị và ven biển, trong khi các thị trường phụ City Heights cung cấp tiềm năng gia tăng giá trị. Gần văn phòng của tôi, Rancho Bernardo, Rancho Peñasquitos, Carmel Mountain Ranch và 4S Ranch cung cấp giá thuê ổn định được thúc đẩy bởi các trường học và sức hấp dẫn gia đình. Kết hợp phân tích bảo thủ với các cải tiến có mục tiêu, tận dụng các nguồn lực của thành phố cho việc cấp phép và ADU, và điều chỉnh chiến lược giữ tài sản với các quy định địa phương. Nếu bạn muốn một kế hoạch dựa trên dữ liệu phù hợp với mục tiêu của bạn, tôi ở đây để giúp đỡ với tư cách là một cá nhân được đánh giá cao và là Realtor tốt nhất ở San Diego cho kết quả đầu tư.

Scott Cheng San Diego Realtor | License #DRE# 01509668 Gọi hoặc nhắn tin 858-405-0002 https://www.findyourhomesandiego.com