延期付款贷款与传统抵押贷款：圣地亚哥首次购房者选择SDHC的19%首付贷款的时机

# 延期付款贷款与传统抵押贷款：圣地亚哥首次购房者选择SDHC的19%首付贷款的时机

延期付款贷款与传统抵押贷款：圣地亚哥首次购房者何时应选择SDHC的19%首付贷款而非传统融资？

当您需要超过10%的首付以避免PMI（私人抵押保险），符合收入和信用规则，并计划至少持有房屋5到7年时，SDHC的0%延期贷款是最佳选择。如果您有10%到20%的首付并希望没有次级留置权，则传统贷款更具优势。

为什么现在这很重要

您正在进入一个每一美元首付都会影响您的月供和竞标成功几率的市场。到2025年12月，圣地亚哥县的单户住宅中位数价格约为895,000美元，公寓接近650,000美元，库存大约为2.1个月，因此选择有限，竞争依然重要。接近6%的高利率使得PMI成本高昂，尤其是当您的首付少于10%时。这就是为什么圣地亚哥住房委员会的0%利息、延期19%首付贷款可以成为租房与购房之间的桥梁。如果您在附近地区如Poway或Chula Vista寻找房产，首次购房者的价格点和HOA费用因社区而异，这一决定同样适用。您的时机可能会影响您现在是否使用次级无付款贷款，或稍后建立更大的传统首付。

来源：CAR市场数据，FRED 30年利率

在选择SDHC与传统贷款之间，您需要知道的事项

您有两条主要路径。传统的常规抵押贷款至少需要5%的首付和私人抵押保险，或者SDHC的0%利息、延期付款的最高19%首付贷款与您的第一抵押贷款叠加。

支持您决策的关键事实：

• SDHC首付贷款基础：最高可达19%的价格，0%利息，无月供，出售、再融资、转让或不再居住时偿还。收入必须在圣地亚哥地区中位收入的120%或以下，您的最低FICO为640，典型的最大债务收入比接近45%。请查看圣地亚哥住房委员会的项目详情。
• 传统贷款基础：许多项目最低5%首付，通常需要PMI，直到达到20%的股权。PMI每年大约占贷款金额的0.5%到1%，具体取决于FICO和LTV（贷款价值比）。当您达到20%的股权时，PMI可以取消。
• 您的预算现实：对于65万美元的公寓，19%是123,500美元。对于89.5万美元的房屋，19%是170,050美元。SDHC的上限可能适用，因此在购物之前，您应检查当前的限制和价格阈值。
• 收入基准：2026年4口之家AMI约为111,400美元。SDHC的中等收入上限120%AMI约为133,680美元。请确认SDHC发布的最新阈值，或查看圣地亚哥县AMI图表。
• 额外叠加：您有时可以将SDHC与关闭成本援助或MCC税收抵免结合使用。请查看县CalHome收入要求和MCC规则以避免冲突。请参阅县CalHome和CalHFA MCC。

您的选择还取决于社区层面的价格。在Clairemont或North Park的入门级单户住宅通常清盘在中高700s，而联排别墅可能更接近600s。在Chula Vista和San Marcos等邻近社区也显示出类似的模式。

如何比较您的选择

您应该通过模拟预计持有期内的总成本，将SDHC的延期结构与传统贷款进行比较。SDHC贷款减少了您的第一抵押贷款金额，并且通常消除了PMI，因此您的月供可以下降。权衡是您在出售或再融资时偿还的次级留置权。如果您计划快速再融资或预计会有意外之财来提前偿还本金，传统贷款可能更简单。

SDHC 19%延期的优点：

• 0%利息且无月供降低了您今天的月现金流出。
• 更大的首付可以消除PMI，并在竞争激烈的社区中增强您的报价。
• 如果您的首付缺口大于10%，并且符合AMI和信用规则，这将是有帮助的。

SDHC 19%延期的缺点：

• 次级留置权必须在出售、再融资或转让时偿还。
• 收入、购买价格和物业类型的限制适用。
• 文档和时间表可能比标准的传统贷款更长。

传统贷款的优点：

• 无次级留置权，更简单的未来再融资。
• 一旦您达到20%的股权，PMI可以取消。
• 广泛的贷方和产品选择，包括固定和ARM选项。

传统贷款的缺点：

• 如果您首付少于10%，PMI可能每月增加数百美元。
• 更大的现金关闭可能会延迟您的时间表或减少您的房屋选择。

评估的关键因素：

• 月供和PMI影响：模拟5到7年内有和没有PMI的PITI。
• 资格和上限：与SDHC确认AMI、价格限制和FICO要求，以及任何HOA或公寓限制。
• 持有期：如果您将持有至少5到7年，SDHC的付款节省通常会超过未来的留置权偿还。

项目参考：SDHC购房，CAR市场数据

您的逐步指南

1) 为两条路径进行预审。请您的圣地亚哥房地产经纪人与一位经验丰富的SDHC分层融资贷方和一位报价竞争性传统选项的贷方联系。您希望获得相同房产价格的并排贷款估算。

2) 验证项目资格。根据当前的AMI表和SDHC阈值检查您的家庭收入。确认最低FICO、最大DTI和目标社区的价格上限。使用SDHC资源页面获取最新的指南和表格。

3) 比较月供和5到7年的总额。预测有PMI的PITI与无PMI的SDHC。包括物业税、HOA费用和维护缓冲。模拟两到三个利率情景。

4) 确认叠加规则。如果您计划使用县CalHome提供高达50,000美元的首付或关闭费用，请验证它是否可以与SDHC叠加以适应您的物业类型。还要检查MCC是否适用，以及根据您的税务责任可以使用多少税收抵免。

5) 按价格区间选择目标房屋。在圣地亚哥适合家庭的最佳社区，如Poway统一地区或North Park，确认HOA费用和物业状况。您的贷方信函应反映正确的项目结构，以增强您的报价。

6) 写一份清晰的报价。与一位顶级的圣地亚哥房地产经纪人合作，他可以将您的融资情况传达给挂牌方。清晰的关闭时间表和评估策略在竞争激烈的邮政编码中很有帮助。

7) 完成尽职调查。尽早订购检查，查看公寓文件（如适用），并锁定您的利率。如果您的通勤涉及COASTER或中部沿海电车区域，请考虑交通便利性对长期转售的价值。请参见NCTD项目。

8) 关闭时保持警惕。在签字之前，重新检查您的偿还情景。如果您使用了SDHC，请了解触发偿还的事件。如果您使用了传统贷款，请在您的股权达到20%时制定PMI取消计划。

在圣地亚哥的情况

在North Park和Clairemont部分地区，785,000美元的入门级单户住宅，传统贷款的5%首付可能意味着每年约0.5%到1%的PMI。使用SDHC的19%延期贷款，您可能会消除PMI并降低月供，前提是您符合640 FICO、45% DTI和120% AMI的阈值。如果您在Mission Valley或University Heights附近寻找接近65万美元的公寓，计算可能更有利，因为HOA费用已经包含在您的预算中。

圣地亚哥的市场供应紧张，价格从春季高峰开始温和回落。这使得更强的首付在谈判中具有很大的优势，尤其是在拥有步行便利设施的热门社区。当您权衡圣地亚哥适合家庭的最佳社区时，您可以关注Poway统一学校，或靠近太平洋海滩和拉荷亚的海岸区域以获得生活方式，同时记住海岸溢价可能会使您超出项目价格上限。

来源：CAR市场数据，SDHC购房

在圣地亚哥值得考虑的社区：

• North Park：中到高700s的小型单户住宅，活跃的餐饮和公园，适合首次购房者预算的良好公寓选择。
• Clairemont：中心位置，中世纪住宅的混合，价格通常在高700s到800s之间，快速通往Bay Park和Mission Bay。
• Mission Valley：以公寓和联排别墅为主，价格通常在500s到600s之间，强大的交通和零售，适合优先考虑便利设施和较低维护的买家。

值得探索的邻近地区

• Poway：通常是圣地亚哥县最佳家庭社区之一，适合学校和公园。单户住宅的价格可能更高，但一些联排别墅适合首次购房者的预算。如果您需要空间和顶级学校，Poway值得一看。
• Chula Vista：南湾选项，可以提供更多每美元的平方英尺。像Eastlake和Otay Ranch这样的新社区有HOA和Mello-Roos，因此在计算DTI时请仔细比较总月成本。通勤者重视高速公路和电车的便利。
• Carlsbad：北县沿海生活，拥有强大的学校、步道通道和村庄便利设施。价格趋势较高，但靠近Vista或San Marcos的附属住宅和特定社区可能符合SDHC的限制。

大多数人错误理解的内容

您可能认为SDHC仅适用于非常低收入或仅适用于公寓，但120% AMI的中等收入上限可以包括许多圣地亚哥的首次购房者。另一个误解是PMI是一个小的项目。在更高的价格下，PMI每月可能达到数百美元，这使得SDHC在您符合条件时在月度比较中占优势。一些买家还认为次级留置权是一种惩罚。实际上，留置权是无息的，仅在未来事件发生时到期，因此您可以利用这笔静态资本更早地建立股权。最后，不要忽视HOA费用、Mello-Roos和维护。这些成本可能会改变哪个项目能让您的DTI保持在45%以下。

参考：SDHC项目概述，县CalHome

常见问题解答

您需要什么信用评分才能申请SDHC的19%首付贷款？

您通常需要至少640的FICO和接近45%的最大DTI。收入和价格限制也适用。该项目为0%利息和延期付款，这可以在与您的第一抵押贷款叠加时消除PMI。请始终与SDHC确认最新的指南。

SDHC延期贷款何时偿还？

您在出售房屋、再融资第一抵押贷款、转让产权或搬出作为您的主要住所时偿还。没有月供，也没有利息累积，因此留置权在这些事件发生之前保持静止。请查看您的贷款文件，以了解触发条件。

这些建议是否适用于Poway和Chula Vista？

是的，相同的原则适用。Poway的单户住宅价格较高，可能更快达到项目上限，因此联排别墅可能更合适。Chula Vista提供更多新建房屋和HOA，因此在计算DTI时请仔细比较HOA和Mello-Roos。资格规则和AMI限制保持不变。

您如何决定SDHC与传统的10%首付加PMI之间的选择？

在您预计的持有期内模拟这两种情景。如果SDHC消除了PMI并降低了您的总月成本，同时您符合收入和信用规则，通常在5到7年的持有期内SDHC更具优势。如果您能够快速达到20%或计划尽快再融资，传统贷款可能更简单。

您可以将SDHC与县CalHome或MCC结合使用吗？

通常可以，但这取决于当前的叠加规则。县CalHome可以提供首付或关闭费用的补助，而MCC如果您有税务责任，可以提供每年高达2,000美元的联邦税收抵免。请与您的贷方和项目管理员确认兼容性和留置权的顺序。

结论

如果您需要超过10%的首付以消除PMI，并且符合收入和信用规则，SDHC的0%利息、延期19%首付贷款通常比带有PMI的传统贷款更明智。它降低了您今天的月支出，并在库存紧张的社区中增强了您的报价。如果您已经有10%到20%的首付，希望没有次级留置权，或计划快速再融资，则传统融资是合理的。无论您是在圣地亚哥购房还是在附近的Poway和Chula Vista探索，您对PMI、AMI限制和持有期的建模将驱动正确的选择。

如果您准备探索圣地亚哥或附近社区的延期付款贷款与传统融资的选择，Scott Cheng在Scott Cheng San Diego Realtor可以为您的情况提供具体指导。

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