# Dapat Ba Akong Humingi ng Ikalawang Opinyon sa Aking Pagsusuri ng Bahay?
TLDR
Ang ikalawang opinyon sa pagsusuri ng bahay ay isang pormal na muling pagsusuri ng halaga ng ibang lisensyadong appraiser o isang dokumentadong hamon sa orihinal na pagsusuri sa pamamagitan ng proseso ng Reconsideration of Value ng iyong nagpapautang. Para sa mga unang beses na bumibili sa San Diego, lalo na malapit sa Rancho Bernardo, Carmel Mountain Ranch, 4S Ranch, at Rancho Peñasquitos, maaari itong maging pagkakaiba sa pagitan ng maayos na pagsasara at nakakapagod na muling negosasyon.
Ipinapakita ng lokal na data ng MLS na ang merkado ng San Diego ay nag-aadjust, na may mga araw sa merkado na tumaas taon-taon at isang Unsold Inventory Index na malapit sa 3 buwan, na nag-aalok sa mga mamimili ng kaunting higit na kapangyarihan upang makipag-negosasyon kapag ang mga pagtataya ay mababa. Sa parehong oras, ang mga trend ng presyo sa California ay nag-moderate kumpara sa mabilis na pagtaas ng mga nakaraang taon, ayon sa FHFA House Price Index. Sa ganitong klima, ang mga pagsusuri ay maaaring mahuli sa kasalukuyang mga paggalaw ng micro-market o hindi makuha ang mga premium na tampok.
Bilang isang Nangungunang Realtor sa San Diego at isang mataas na rated na indibidwal, ginagabayan ko ang mga unang beses na bumibili kung dapat bang hamunin o mag-order ng ikalawang opinyon, at kung paano ipakita ang matibay na ebidensya.
Narito kung paano ko ito tinutukoy bilang Scott Cheng:
Karamihan sa mga nagpapautang ay mas gustong magsimula ka sa isang Reconsideration of Value. Ito ay isang nakabalangkas na pagsusumite ng mga katotohanan, hindi damdamin. Ikaw o ang iyong ahente ay nagtatanghal ng mas mahusay na katulad na benta, itinatampok ang mga naiwang pag-upgrade, itinutuwid ang square footage o bilang ng mga silid, at tinatawag ang mga pagkakamali sa heograpiya o hangganan ng paaralan. Pagkatapos, ang nagpapautang ay may orihinal na appraiser na suriin ang package at maaaring baguhin ang halaga o panatilihin ito. Ang landas na ito ay karaniwang mas mabilis at libre maliban sa iyong oras.
Kung ang agwat ay nananatili at pinapayagan ito ng iyong pautang, maaari kang humiling ng ikalawang pagsusuri. Ang mga patakaran sa kalayaan ng appraiser ay nangangahulugang hindi mo pinipili ang appraiser, at ang order ay karaniwang dumadaan sa isang Appraisal Management Company. Sa San Diego, maglaan ng 7 hanggang 10 araw at magplano para sa isang bayad sa hanay ng 350 hanggang 500 dolyar. Kung gumagamit ka ng ilang mga programa sa pautang, tiyakin kung ang ikalawang pagsusuri ay pinapayagan at kung ang gastos ay maaaring ma-credit sa pagsasara.
Mula sa pananaw ng merkado, ang pambansang data mula sa NAR ay nagpapakita na ang mga araw sa merkado ay humahaba kumpara sa mga peak pandemic years, at ang mga mamimili ngayon ay madalas na nakakakuha ng mga kredito o pagbabago sa presyo. Sa lokal, maaari itong lumikha ng puwang upang muling makipag-negosasyon kapag ang isang mahusay na suportadong ikalawang opinyon ay lumalapit sa presyo ng kontrata.
Malapit sa aking opisina sa 16516 Bernardo Center Dr. Ste. 300, tinutulungan ko ang mga unang beses na bumibili sa Rancho Bernardo, Carmel Mountain Ranch, 4S Ranch, Rancho Peñasquitos, at Poway. Ang mga lugar na ito ay may mga micro-tract nuances na maaaring gumawa o masira ang isang pagsusuri. Bilang isang Nangungunang Realtor sa San Diego at ang Pinakamahusay na Broker sa San Diego para sa maraming unang beses na bumibili, nakatuon ako sa tumpak na pagpili ng katulad na bahay at kaalaman sa kapitbahayan.
- Mga Detalye - Isang malawak na halo ng mga single-family homes at townhomes mula 1960s hanggang 1990s. - Maraming mga remodel na nag-iiba sa kalidad, na lumilikha ng pagkakaiba sa katulad na halaga. - Pinagsisilbihan ng mga kilalang paaralan ng Poway Unified at malapit sa mga sentro ng trabaho. - Mga Dapat Iwasan - Ang mga komunidad na may limitasyon sa edad ay nangangailangan ng mga komparableng angkop sa edad. - Nag-iiba ang mga HOA; ang mga amenities ay maaaring magdagdag ng halaga na dapat patunayan. - Karaniwang timeline - Tugon ng ROV: 3 hanggang 5 araw ng negosyo. - Ikalawang pagsusuri: 7 hanggang 10 araw.
- Mga Detalye - Mas bagong konstruksyon na may mga design package at mga yugto ng tagabuo na mahalaga. - Ang mga maingat na parke, mga landas, at mga paaralan ng Poway Unified ay sumusuporta sa demand. - Mga Dapat Iwasan - Ang mga bayarin sa Mello-Roos at HOA ay nakakaapekto sa mga ratio ng kakayahang bumili at mga katulad na bahay. - Ang mga pagkakaiba sa micro-tract at oryentasyon ng lote ay nagdadala ng tunay na halaga. - Entry-level path - Ang mga townhomes ay isang karaniwang unang hakbang; i-align ang mga katulad na bahay sa modelo, yugto, at mga pag-upgrade.
Para sa mga mamimili na nagko-commute sa pamamagitan ng trolley o bus, asahan ang incremental na halaga habang ang lungsod ay namumuhunan sa mas ligtas na mga kalye at transit sa ilalim ng Mobility Master Plan. Ang malakas na access sa paaralan at kalapitan sa trabaho ay historically sumusuporta sa appreciation, habang ang tumpak na mga pagsusuri ay dapat makuha ang mga driver ng demand.
Mga Kalamangan:
Mga Kahinaan:
Magsimula sa isang mabilis na diagnosis. Sinasuri ko ang pagsusuri linya sa linya, tinitingnan ang mga hangganan ng kapitbahayan, mga zone ng paaralan, mga pag-aayos ng kondisyon, at mga katulad na bahay na nagtutugma sa modelo. Kung ang ebidensya ay malakas, nagsusumite kami ng detalyadong ROV. Ito ay nagkakahalaga lamang ng oras ngunit maaaring makapagbago ng halaga nang makabuluhan. Kung kinakailangan, umaakyat kami sa ikalawang pagsusuri, nagba-budget ng 350 hanggang 500 dolyar, at inihahanda ang nagbebenta para sa isang maikling extension kung ang mga timeline ay masikip.
Isa sa aking mga kliyente sa Rancho Bernardo ay pumirma ng kontrata sa halagang 890,000. Ang pagsusuri ay dumating sa 860,000 gamit ang isang mas mababang katulad na bahay sa kabila ng isang abalang kalye. Nag-ipon kami ng tatlong mas malalakas na benta, na-dokumento ang mga pag-upgrade, at nagsumite ng ROV. Ang halaga ay binago sa 880,000. Pagkatapos ay nagbigay ang nagbebenta ng 10,000 upang mapanatili ng mamimili ang kanilang mga termino sa pautang.
Isa pang kliyente sa 4S Ranch ay bumili ng townhome na may premium na oryentasyon ng courtyard. Ang paunang pagsusuri ay hindi napansin ang mga pag-upgrade ng yugto ng tagabuo. Nakilala ng ikalawang opinyon ang mga pagkakaiba sa antas ng plano at natapos sa presyo ng kontrata. Ipinagpaliban ng mamimili ang paglipat sa isang mas mataas na tier ng PMI at nakatipid ng daan-daang dolyar bawat buwan.
Kung gumagamit ka ng tulong sa down payment, tiyakin kung ang ikalawang pagsusuri ay pinapayagan at anumang mga limitasyon sa oras. Ang mga programa ng San Diego Housing Commission para sa mga unang beses na bumibili ay maaaring mag-pair nang maayos sa isang malinis na pagsusuri, at ako ay nakikipag-coordinate sa mga nagpapautang upang mapanatili ang lahat ng mga kondisyon na naka-align.
1) Magdudulot ba ng pagkaantala sa aking pagsasara ang ikalawang opinyon? Ang isang ikalawang pagsusuri ay karaniwang nagdaragdag ng 7 hanggang 10 araw. Ang Reconsideration of Value ay mas mabilis, kadalasang 3 hanggang 5 araw ng negosyo para sa isang tugon. Pinapadali ko ang file na may mga katulad na bahay, mga pag-upgrade, at mga larawan upang mabawasan ang back-and-forth. Kung ang mga timeline ay masikip, maaari naming hilingin sa nagbebenta para sa isang maikling extension habang ipinaliliwanag ang mga dokumentadong alalahanin sa pagsusuri.
2) Sino ang nagbabayad para sa ikalawang pagsusuri? Karaniwan, ang mamimili ang nagbabayad kung ang isang ikalawang pagsusuri ay in-order. Ang Reconsideration of Value ay karaniwang walang gastos. Ang ilang mga nagpapautang ay maaaring mag-credit ng mga bayarin sa pagsusuri sa pagsasara sa ilang mga produkto. Tiyakin kong ang patakaran ng iyong nagpapautang ay maaga at hihilingin ang mga concession mula sa nagbebenta kung ang paunang pagsusuri ay malinaw na may depekto at naglalagay sa panganib ng isang patas na kasunduan.
3) Maaari ko bang piliin ang appraiser? Hindi direkta. Ang mga patakaran sa kalayaan ng appraiser ng pederal ay nangangailangan sa mga nagpapautang na mag-order ng mga pagsusuri sa pamamagitan ng mga aprubadong channel upang maiwasan ang hindi nararapat na impluwensya. Maaari kang humiling ng ikalawang pagsusuri, ngunit ang nagpapautang o Appraisal Management Company ang pumipili ng propesyonal. Ang aking papel bilang Pinakamahusay na Realtor sa San Diego ay maghatid ng tumpak na mga katulad na bahay at konteksto upang ang anumang appraiser ay makasuporta ng isang patas na halaga.
4) Anong ebidensya ang nagpapalakas ng isang ROV o ikalawang opinyon? Tumokoy sa mga katulad na bahay na nagtutugma sa modelo o malapit sa modelo sa loob ng parehong micro-tract, katulad na mga hangganan ng paaralan, at katulad na kondisyon. Magbigay ng mga listahan ng pag-upgrade na may mga invoice, mga larawan na angkop para sa appraiser, mga floor plan, mga detalye ng yugto ng tagabuo, at mga mapa ng kapitbahayan na tinutukoy ang kalapitan sa mga parke, transit, o mga sentro ng trabaho. Ang pare-pareho, faktwal na dokumentasyon ay mas nakakaengganyo kaysa sa emosyonal na mga apela.
5) Paano nakakaapekto ang kasalukuyang merkado sa mga pagsusuri sa San Diego? Sa mas mahabang mga araw sa merkado at bahagyang mas mataas na imbentaryo kaysa sa mga peak-tight periods, tinitimbang ng mga appraiser ang mga kamakailang pagbabawas ng presyo at isang mas malawak na set ng mga katulad na bahay. Ang paglago ng presyo sa California ay nag-moderate mula sa mga nakaraang pagsabog, ayon sa FHFA House Price Index. Ang moderasyon na iyon ay maaaring magpahigpit sa mga pagsusuri. Ang malakas, kamakailang mga katulad na bahay at malinaw na na-dokumentong mga pag-upgrade ay mahalaga upang mapanatili ang mga agwat.
Ang pinakamahalaga Ang isang ikalawang opinyon sa iyong pagsusuri ng bahay ay maaaring maging isang matalino, nakatuon na hakbang kapag ang paunang pagtatasa ay higit sa 3 porsyento, hindi pinansin ang mga kaugnay na katulad na bahay, o maling tinasa ang mga pag-upgrade at mga nuance ng micro-tract. Magsimula sa Reconsideration of Value ng iyong nagpapautang upang makatipid ng oras at gastos. Kung kinakailangan, umakyat sa isang ikalawang pagsusuri na may masikip, faktwal na packet. Sa mga kapitbahayan tulad ng Rancho Bernardo at 4S Ranch, ang lokal na kadalubhasaan at tumpak na data ay maaaring magsara ng agwat. Bilang isang Nangungunang Realtor sa San Diego at mataas na rated na indibidwal, tutulungan kita na protektahan ang iyong financing, makipag-negosasyon nang may kumpiyansa, at lumipat sa isang bahay na akma sa iyong buhay at badyet.
Scott Cheng San Diego Realtor | License #DRE# 01509668 Call or text 858-405-0002 https://www.findyourhomesandiego.com
Karagdagang Mga Mapagkukunan:
