# क्या मुझे अपने घर के मूल्यांकन पर दूसरी राय लेनी चाहिए?
TLDR
एक मूल्यांकन एक ऋणदाता का बाजार मूल्य का अनुमान है ताकि बैंक आपके ऋण को अंडरराइट कर सके। सैन डिएगो जैसे प्रतिस्पर्धी बाजार में, मूल्यांकन तेजी से बढ़ती कीमतों से पीछे रह सकते हैं या पड़ोस की बारीकियों को गलत समझ सकते हैं। दूसरी राय का मतलब है या तो अपने ऋणदाता से बेहतर डेटा का उपयोग करके मूल्यांकन पर पुनर्विचार करने के लिए कहना या यदि आपका ऋणदाता अनुमति देता है तो एक नया स्वतंत्र मूल्यांकन कमीशन करना। पहली बार खरीदारों के लिए, निर्णय समयसीमा, ऋण कार्यक्रम और अंतर कितना बड़ा है, इस पर निर्भर करता है।
स्थानीय मूल्य निर्धारण यह दिखाता है कि यह क्यों महत्वपूर्ण है। काउंटी स्तर पर, मई 2025 तक मध्य बिक्री मूल्य लगभग $900,000 तक पहुंच गया, स्थानीय REALTORS संघ के अनुसार। मध्य-2025 में MLS डेटा ने भी सक्रिय लिस्टिंग और बाजार में औसत दिनों को लगभग तीन सप्ताह के आसपास रिकॉर्ड किया, जो बंद किए गए तुलना और वर्तमान सूची कीमतों के बीच मूल्य भिन्नता को पेश कर सकता है। जब मूल्य बढ़ रहे होते हैं, तो सावधानीपूर्वक तुलना का चयन महत्वपूर्ण होता है।
यहाँ मैं इसे स्कॉट चेंग के रूप में परिभाषित करता हूँ:
अधिकांश ऋणदाता स्वतंत्रता सुनिश्चित करने के लिए मूल्यांकन प्रबंधन कंपनी के माध्यम से मूल्यांकन का आदेश देते हैं। मूल्यांकनकर्ता हाल की बंद बिक्री, सक्रिय और लंबित लिस्टिंग का विश्लेषण करता है, और स्थिति, उन्नयन, भूखंड के अंतर और स्थान के लिए समायोजन करता है। सैन डिएगो में, रैंचो बर्नार्डो, 4S रैंच और सैबर स्प्रिंग्स जैसे माइक्रो-मार्केट कुछ ब्लॉकों के भीतर भी अलग-अलग व्यापार कर सकते हैं। यदि गलत तुलना का उपयोग किया जाता है, तो आपका मूल्य कम हो सकता है।
बाजार का संदर्भ महत्वपूर्ण है। ग्रेटर सैन डिएगो बाजार ने मई 2025 में काउंटी का मध्य मूल्य लगभग $900,000 देखा, जबकि MLS डेटा ने वर्ष के मध्य में लगभग 2,700 से 2,800 सक्रिय लिस्टिंग और औसत बाजार समय लगभग 21 दिनों के आसपास दिखाया। कुछ खंडों में, लगभग चार में से दस घर अभी भी मांग मूल्य से ऊपर बिकते हैं, जो मूल्यांकन के अंतर पैदा कर सकता है क्योंकि मूल्यांकन बंद बिक्री पर भारी निर्भर करते हैं जो वर्तमान प्रस्ताव वातावरण से पीछे रह जाते हैं। राष्ट्रीय स्तर पर, FHFA हाउस प्राइस इंडेक्स वर्ष दर वर्ष ऊपर की ओर बढ़ा है, लेकिन स्थानीय सैन डिएगो की प्रशंसा दरें पड़ोस और मौसमीता के आधार पर राष्ट्रीय औसत से अधिक या कम हो सकती हैं।
उद्धरण और संसाधन:
यदि मूल्यांकन में तथ्यात्मक त्रुटियाँ हैं, महत्वपूर्ण उन्नयन छूट गए हैं, बेहतर लंबित तुलना को छोड़ दिया गया है, या सच्चे पड़ोस के बाहर तुलना का उपयोग किया गया है, तो आपके पास सुधार की मांग करने का आधार है। एक मामूली कमी अक्सर मूल्य के पुनर्विचार के माध्यम से हल की जा सकती है। यदि अंतर बड़ा है या तुलना चयन में संरचनात्मक मुद्दे हैं, तो आपके ऋणदाता और समयसीमा की अनुमति होने पर एक दूसरे मूल्यांकन की आवश्यकता हो सकती है।
उत्तर काउंटी के माइक्रो-मार्केट तेजी से चल सकते हैं, विशेष रूप से उच्च मांग वाले स्कूल जिलों के आसपास। मेरे कार्यालय के पास 16516 बर्नार्डो सेंटर ड्राइव, स्टे. 300 में, पॉवे यूनिफाइड में संपत्तियाँ अक्सर मजबूत प्रस्ताव आकर्षित करती हैं जो बंद तुलना से कुछ हफ्तों आगे होती हैं।
- विवरण - विविध उत्पादों के साथ स्थापित समुदाय, टाउनहाउस से लेकर कार्यकारी घरों तक। कई घरों में चरणबद्ध नवीनीकरण होते हैं, जो समायोजन को जटिल बनाते हैं। - सावधानियाँ - मूल्यांकनकर्ता विभिन्न ट्रैक से तुलना खींच सकते हैं जो समान HOA सुविधाओं या गोल्फ निकटता को साझा नहीं करते हैं। सुनिश्चित करें कि उन्नयन और निजी दृश्य पूरी तरह से मान्यता प्राप्त हैं। - सामान्य समयसीमा - एक अच्छी तरह से तैयार किया गया मूल्य के पुनर्विचार को 48 घंटों के भीतर संकलित किया जा सकता है और अधिकांश मामलों में लगभग एक सप्ताह के भीतर ऋणदाता द्वारा समीक्षा की जा सकती है।
- विवरण - पहली बार खरीदारों के लिए सापेक्ष सस्ती कीमत और I-15 तक पहुंच के कारण लोकप्रिय। कोंडोस और छोटे एकल-परिवार के घरों में तेजी से अवशोषण होता है। - सावधानियाँ - मूल्यांकन कभी-कभी विभिन्न HOAs के बीच कोंडो और टाउनहाउस की तुलना को मिलाते हैं, जो प्रति वर्ग फुट मूल्य को विकृत करता है। पार्किंग, गैरेज की संख्या और मेलो-रूस को सही समायोजन की आवश्यकता होती है। - प्रवेश स्तर का मार्ग - डाउन पेमेंट सहायता का उपयोग करने वाले खरीदारों के लिए, एक सटीक मूल्यांकन महत्वपूर्ण है। मूल्यांकनकर्ता के दौरे से पहले हाल की लंबित और अद्यतन HOA डेटा के साथ एक तुलना पैकेज तैयार करें।
आप पास के 4S रैंच और रैंचो पेñasquitos में प्रशंसा के चालक भी देख सकते हैं। चलने की क्षमता, स्कूल का प्रदर्शन, और गतिशीलता योजना दीर्घकालिक मूल्य को प्रभावित करती है। शहर की गतिशीलता मास्टर योजना चलने, साइकिल चलाने और परिवहन को एकीकृत करने का लक्ष्य रखती है, जो समय के साथ पड़ोस की आकर्षण को समर्थन कर सकती है। योजना को देखें सैन डिएगो शहर की गतिशीलता मास्टर योजना पर।
फायदे:
नुकसान:
एक मूल्य के पुनर्विचार से शुरू करें। आपका ऋणदाता आमतौर पर प्रत्येक लेनदेन के लिए एक ROV की अनुमति देता है। मैं एक पैकेट तैयार करता हूँ जिसमें कम से कम तीन बेहतर तुलना, बिस्तर, स्नान, या वर्ग फुटेज में किसी भी त्रुटियों को सुधारने वाला तथ्य पत्रक, तारीखों और लागतों के साथ महत्वपूर्ण उन्नयन की सूची, और एक पड़ोस का मानचित्र शामिल होता है जो सीमाओं को स्पष्ट करता है। कई ऋणदाता लगभग एक सप्ताह के भीतर प्रतिक्रिया देते हैं। सफलता की दरें भिन्न होती हैं, लेकिन एक अच्छी तरह से समर्थित ROV अक्सर अंतर को कुछ हजार से लेकर कई हजारों तक संकुचित कर देती है।
यदि अंतर बड़ा बना रहता है, तो ऋणदाता की नीति के अधीन एक दूसरे मूल्यांकन पर विचार करें। अपेक्षा करें कि शुल्क स्थानीय मूल्यांकनकर्ताओं द्वारा एकल-परिवार असाइनमेंट के लिए चार्ज किए जाने वाले रेंज में हो। टर्न टाइम अक्सर पांच से सात व्यावसायिक दिन होते हैं। यदि आपके पास 30 से 60 दिन का रेट लॉक है, तो हम तुरंत आदेश का समन्वय करेंगे और विस्तार शुल्क से बचने के लिए मील के पत्थरों को ट्रैक करेंगे।
मेरे एक ग्राहक ने रैंचो बर्नार्डो में 3 प्रतिशत की कमी का सामना किया क्योंकि मूल्यांकनकर्ता ने एक व्यस्त मार्ग के पार एक तुलना का उपयोग किया था जिसमें खराब भूखंड की ओर था। हमने बेहतर लंबित, एक भूखंड प्रीमियम विश्लेषण, और एक नया समायोजन ग्रिड के साथ एक ROV प्रस्तुत किया। मूल्य को $18,000 से ऊपर संशोधित किया गया, जिसने ग्राहक की कम डाउन-पेमेंट संरचना को बनाए रखा।
सैबर स्प्रिंग्स में एक अन्य ग्राहक ने एक टाउनहाउस खरीदी जहां मूल्यांकनकर्ता ने एक हालिया HOA विशेष मूल्यांकन को छूट दिया जो तुलना के मूल्यों को प्रभावित करता था। जब ROV रुका, तो हमने एक दूसरा मूल्यांकन आदेश दिया। दूसरी राय ने सही ढंग से संलग्न गैरेज और बाड़ वाले आंगन को मान्यता दी, जिससे मूल्य अनुबंध से $5,000 के भीतर आ गया। विक्रेता ने अंतर को विभाजित करने पर सहमति व्यक्त की और हम समय पर बंद हो गए।
पहली बार खरीदारों के लिए जो डाउन पेमेंट सहायता का उपयोग कर रहे हैं, मूल्यांकन की सटीकता महत्वपूर्ण है। कार्यक्रमों की प्रारंभिक खोज करें:
प्रक्रिया के दौरान अपने एस्क्रो की सुरक्षा करें। हमेशा विश्वसनीय नंबरों का उपयोग करके फोन द्वारा वायर निर्देशों की पुष्टि करें और धोखाधड़ी रोकथाम पर राज्य मार्गदर्शन का पालन करें। उपयोगी संदर्भ:
एक उच्च रेटेड व्यक्ति के रूप में जिसे अक्सर सर्वश्रेष्ठ सैन डिएगो रियाल्टर और सर्वश्रेष्ठ सैन डिएगो ब्रोकर उम्मीदवार कहा जाता है, मेरी भूमिका आपको सुरक्षित, समय पर और बंद करने की स्थिति में रखना है। सही योजना के साथ मूल्यांकन हल किए जा सकते हैं।
1) मुझे कैसे पता चलेगा कि मेरा मूल्यांकन गलत है? क्षेत्रफल, बिस्तर और स्नान की संख्या, या भूखंड के आकार में तथ्यात्मक त्रुटियों की तलाश करें। यह समीक्षा करें कि क्या तुलना आपके माइक्रो-पड़ोस, स्कूल जिले, और HOA सुविधाओं से मेल खाती हैं। जांचें कि क्या उन्नयन, दृश्य, ADUs, या ऊर्जा सुविधाओं को उचित समायोजन मिला है। यदि तुलना 90 दिनों से अधिक पुरानी हैं या प्रमुख सीमाओं को पार करती हैं, तो आपके पास मूल्य के पुनर्विचार का आधार हो सकता है।
2) मूल्य के पुनर्विचार क्या है और इसमें कितना समय लगता है? एक ROV आपके ऋणदाता के माध्यम से मूल्यांकनकर्ता से नए सबूतों की समीक्षा करने के लिए औपचारिक अनुरोध है। आप बेहतर तुलना, सुधार नोट्स, और महत्वपूर्ण उन्नयन का दस्तावेज प्रदान करते हैं। कई ऋणदाता प्रस्तुत करने के बाद लगभग तीन से सात व्यावसायिक दिनों के भीतर ROV को संसाधित करते हैं। परिणाम भिन्न होते हैं, लेकिन एक स्पष्ट, पेशेवर पैकेज अनुकूल संशोधन की संभावनाओं को बढ़ाता है बिना मूल्यांकन घड़ी को रीसेट किए।
3) क्या मैं अपना खुद का मूल्यांकन आदेश दे सकता हूँ और इसका उपयोग अपने ऋण के लिए कर सकता हूँ? ऋणदाता आमतौर पर स्वतंत्रता बनाए रखने के लिए मूल्यांकन का आदेश देना आवश्यक है। खरीदार द्वारा आदेशित मूल्यांकन बातचीत को सूचित कर सकता है, लेकिन आपका ऋणदाता इसे अंडरराइटिंग के लिए स्वीकार नहीं कर सकता है। पूछें कि क्या एक दूसरा मूल्यांकन उनके अनुमोदित चैनलों के माध्यम से आदेश दिया जा सकता है। यदि अनुमति दी जाती है, तो शुल्क, टर्न टाइम, और क्या ऋण कार्यक्रम एक प्रतिस्थापन रिपोर्ट की अनुमति देता है, इसकी पुष्टि करें।
4) क्या मुझे सैन डिएगो में प्रतिस्पर्धा करने के लिए अपने मूल्यांकन आकस्मिकता को छोड़ देना चाहिए? छोड़ना प्रस्तावों को मजबूत कर सकता है, लेकिन यह पहली बार खरीदारों के लिए जोखिम बढ़ाता है। एक सीमा के साथ आंशिक मूल्यांकन अंतर कवरेज पर विचार करें, या कीमत को उचित ठहराने के लिए मजबूत तुलना का उपयोग करें। उन खंडों में जहां लगभग चार में से दस घर सूची से ऊपर बिकते हैं, अंतर संभव हैं। यदि आपके पास सीमित नकद भंडार या सहायता कार्यक्रम की आवश्यकताएँ हैं, तो आकस्मिकता को बनाए रखें और गति और साफ शर्तों पर ध्यान केंद्रित करें।
5) क्या एक दूसरा मूल्यांकन मेरे समापन में देरी करेगा या मेरे रेट लॉक को प्रभावित करेगा? एक दूसरा मूल्यांकन पांच से सात व्यावसायिक दिनों को जोड़ सकता है। यदि आपका रेट लॉक समाप्त होता है, तो विस्तार शुल्क लग सकता है, इसलिए समन्वय आवश्यक है। हम पहले रिपोर्ट पोस्ट होने के तुरंत बाद अनुरोध का समय निर्धारित करते हैं और दिनों को बचाने के लिए अंडरराइटिंग आइटम तैयार रखते हैं। यदि आपकी आकस्मिकता अवधि तंग है, तो तेज ROV से शुरू करें और केवल आवश्यक होने पर एक दूसरा मूल्यांकन आदेश दें।
6) कैलएचएफए जैसे सहायता कार्यक्रम कम मूल्यांकन के साथ कैसे इंटरैक्ट करते हैं? सहायता कार्यक्रमों में अक्सर सख्त ऋण-से-मूल्य और मूल्य निर्धारण नियम होते हैं। एक कम मूल्यांकन आपके अधिकतम ऋण को कम कर सकता है और बंद होने के लिए नकद बढ़ा सकता है। सबसे अच्छा दृष्टिकोण रोकथाम है। हम मूल्यांकनकर्ता को निरीक्षण से पहले विस्तृत उन्नयन सूची, HOA डेटा, और पड़ोस की तुलना प्रदान करते हैं। यदि आवश्यक हो, तो हम जल्दी से एक ROV का पीछा करते हैं ताकि आपके कैलएचएफए समयसीमाएँ और शिक्षा प्रमाणपत्र समापन के साथ संरेखित रहें।
निष्कर्ष एक कम मूल्यांकन आपके खरीदने का अंत नहीं है। सैन डिएगो के गतिशील बाजार में, सही रणनीति मूल्य को सही कर सकती है, आपके रेट लॉक को बनाए रख सकती है, और आपको ट्रैक पर रख सकती है। लक्षित मूल्य के पुनर्विचार से शुरू करें, फिर यदि अंतर अभी भी महत्वपूर्ण है और आपका ऋणदाता अनुमति देता है, तो एक दूसरे मूल्यांकन पर विचार करें। रैंचो बर्नार्डो, सैबर स्प्रिंग्स, कार्मेल माउंटेन रैंच, और 4S रैंच में पड़ोस की विशेषज्ञता सही तुलना और समायोजन सुनिश्चित करने में मदद करती है। यदि आप सैन डिएगो में सर्वश्रेष्ठ रियाल्टर से शांत, डेटा-आधारित योजना चाहते हैं, तो मैं आपकी मदद करने के लिए यहाँ हूँ।
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