# Tôi có nên xin ý kiến thứ hai về định giá nhà của mình không?
TLDR
Một định giá nhà ước lượng giá trị thị trường cho người cho vay của bạn. Khi con số thấp hơn giá hợp đồng của bạn, điều này có thể đe dọa đến việc tài trợ, tính toán tiền đặt cọc và thời gian đóng cửa. Trong thị trường San Diego hiện nay, giá trị đã ổn định so với sự tăng vọt nhanh chóng từ năm 2022 đến 2024. Các xu hướng MLS địa phương cho thấy khoảng 41 ngày trên thị trường vào cuối năm 2025, với nhiều danh sách hoạt động hơn và một chút không gian thương lượng hơn so với những năm gần đây. Sự ổn định giảm thiểu khoảng cách định giá, nhưng không loại bỏ chúng.
Giá cả toàn quận vẫn thay đổi rộng rãi theo loại tài sản và vị trí. Vào tháng 5 năm 2025, SDAR báo cáo mức trung bình quận khoảng 900,000 đô la, với nhà riêng gần 1,100,000 đô la và nhà liên kế gần 690,000 đô la. Chỉ riêng sự chênh lệch đó có thể làm cho việc định giá trở nên phức tạp khi một tài sản nằm giữa các loại sản phẩm hoặc nằm giữa các ranh giới trường học. Đối với những người mua lần đầu, ngay cả những biến động giá trị nhỏ cũng có thể ảnh hưởng đến khả năng đủ điều kiện vay, bảo hiểm thế chấp và hỗ trợ tiền đặt cọc. Để biết thêm về các chiến lược cho người mua lần đầu, hãy xem hướng dẫn chi tiết của chúng tôi.
Dưới đây là cách tôi định nghĩa nó như Scott Cheng:
Con đường trực tiếp nhất là Xem xét lại Giá trị thông qua người cho vay của bạn. Bạn gửi các giao dịch so sánh tốt hơn, chỉ ra các lỗi thực tế và tài liệu về các cải tiến. Điều này thường miễn phí, nhanh hơn một định giá mới và phù hợp nhất với các hướng dẫn thẩm định. Một phản hồi ROV điển hình có thể đến trong vài ngày, mặc dù các trường hợp phức tạp có thể mất một tuần. Chìa khóa là bằng chứng chất lượng, gần đây, gần gũi và thực sự so sánh được.
Hướng dẫn liên bang hỗ trợ cách tiếp cận này. Người mua có thể yêu cầu xem xét nếu định giá ban đầu bỏ lỡ các sự thật quan trọng hoặc sử dụng các giao dịch so sánh yếu. Xem hướng dẫn liên bang về cách thách thức các định giá. Một số chương trình vay, bao gồm FHA, giới hạn các định giá thứ hai cho các thiếu sót rõ ràng như các vấn đề an toàn lớn hoặc dữ liệu so sánh bị áp dụng sai. Khi được phép, người cho vay sẽ đặt hàng định giá thứ hai thông qua quy trình quản lý định giá của họ.
Nếu bạn là người mua lần đầu sử dụng hỗ trợ tiền đặt cọc, hãy phối hợp sớm với nhân viên cho vay của bạn. Các chương trình CalHFA và SDHC có yêu cầu tài liệu và thời gian có thể ảnh hưởng đến thời điểm bạn có thể yêu cầu ROV hoặc khóa lãi suất của bạn. Hãy xem hướng dẫn của chúng tôi về các tùy chọn tài chính ở San Diego.
Tôi phục vụ người mua trong và xung quanh Rancho Bernardo, Bernardo Heights, 4S Ranch, Del Sur, Carmel Mountain Ranch, Poway và Rancho Peñasquitos. Mỗi khu vực có các xu hướng vi mô có thể thúc đẩy sự biến động định giá. Hiểu biết về chúng giúp bạn chọn các giao dịch so sánh và thiết lập kỳ vọng. Khám phá những khu vực nào ở San Diego cho thấy sự tăng trưởng mạnh mẽ nhất.
- Chi tiết: Nhà đơn lập và căn hộ với các gói tiện nghi mạnh mẽ. Golf, công viên và trung tâm cộng đồng là phổ biến. - Cảnh báo: Các biến thể về mặt bằng và phí xem có thể bị đánh giá thấp bởi các nhà thẩm định ngoài khu vực. - Thời gian điển hình: ROV thường từ 3 đến 7 ngày, định giá thứ hai từ 5 đến 10 ngày.
- Chi tiết: Xây dựng mới hơn, cộng đồng quy hoạch tổng thể, trường học mạnh và tiện nghi lối sống. - Cảnh báo: Các nâng cấp của nhà xây dựng và cải tiến không gian sống ngoài trời có thể bị đánh giá thấp nếu không được tài liệu hóa. - Con đường vào cấp độ: Nhà liên kế và lô nhỏ hơn cung cấp khả năng chi trả tốt hơn. Tài liệu tất cả các nâng cấp.
- Chi tiết: Kết hợp giữa nhà đơn lập và nhà phố với truy cập bán lẻ và trường học đã được thiết lập. - Cảnh báo: Gần các con đường đông đúc có thể ảnh hưởng đến các giao dịch so sánh. Các giao dịch so sánh phù hợp với mô hình là rất quan trọng. - Thời gian điển hình: Các nhà thẩm định thường yêu cầu thêm giao dịch; lên kế hoạch cho một tuần dự phòng.
- Chi tiết: Lô lớn hơn, trường học Poway Unified và các loại tài sản đa dạng. - Cảnh báo: Kích thước lô độc đáo và sự biến đổi điều kiện khiến việc chọn giao dịch so sánh trở nên khó khăn. - Con đường vào cấp độ: Nhà nhỏ hơn gần các tiện ích của thành phố. Sử dụng các điều chỉnh điều kiện chi tiết.
- Chi tiết: Nhà ở đồng nhất, phổ biến với những người mua lần đầu, truy cập nhanh đến đường cao tốc và công viên. - Cảnh báo: Các vị trí vi mô gần hẻm núi hoặc tiếng ồn đường cần điều chỉnh cẩn thận. - Thời gian điển hình: ROV diễn ra suôn sẻ nếu bằng chứng chặt chẽ. Mong đợi từ 3 đến 5 ngày.
Các nhà thẩm định đánh giá sự nhất quán. Nếu tài sản của bạn nằm gần một ranh giới với các trường học có điểm số cao hơn, hãy xác nhận những đường ranh đó trong bộ giao dịch so sánh của bạn. Trong một thị trường ổn định, bằng chứng tốt nhất là một giao dịch đã đóng, phù hợp với mô hình và đã đóng trong vòng 90 ngày. Điều đó thường giúp bạn thành công.
Lợi ích:
Bất lợi:
Bắt đầu bằng cách đánh giá khoảng cách. Nếu định giá của bạn hơi thấp trong một thị trường cân bằng, một ROV được hỗ trợ bởi hai đến ba giao dịch so sánh tốt hơn có thể thường khôi phục đủ giá trị. Nếu tài chính của bạn chặt chẽ do ngưỡng thu nhập hoặc các chương trình hỗ trợ, việc khôi phục ngay cả 5,000 đến 15,000 có thể rất quan trọng. Ở San Diego, phí định giá điển hình khoảng 600 đến 900 đô la. Một ROV thường miễn phí. Một định giá thứ hai, nếu được phép, có thể tăng thêm vài trăm đô la và thời gian.
Khóa lãi suất thường kéo dài từ 30 đến 60 ngày. Nếu bạn cần thêm thời gian, phí gia hạn khóa lãi suất thay đổi theo từng người cho vay, thường được đo bằng điểm cơ bản của số tiền vay. Hỏi về các tùy chọn giảm lãi suất trong trường hợp lãi suất giảm trong thời gian khóa của bạn. Để biết các định nghĩa và thực tiễn tốt nhất, hãy xem hướng dẫn của CFPB về khóa lãi suất.
Một trong những khách hàng của tôi ở 4S Ranch đã có được một ROV sau khi nhà thẩm định bỏ lỡ một giao dịch so sánh phù hợp với mô hình gần đây đã đóng cách đó hai con phố. Chúng tôi đã cung cấp giao dịch đó, xác minh các nâng cấp bằng hóa đơn và sửa chữa một lỗi trong số lượng phòng ngủ. Giá trị đã tăng 18,000 đô la, giữ cho tài chính của họ không bị ảnh hưởng và tránh PMI.
Một khách hàng khác ở Carmel Mountain Ranch đã gặp phải một định giá bỏ qua tầm nhìn hẻm núi. Chúng tôi đã trình bày ba giao dịch đã điều chỉnh tầm nhìn trong vòng 120 ngày và cung cấp hình ảnh danh sách cùng dữ liệu địa hình. Nhà thẩm định đã sửa đổi báo cáo, tăng giá trị lên 22,000 đô la. Chúng tôi đã đóng cửa đúng hạn mà không thay đổi chương trình vay.
Nếu bạn sử dụng hỗ trợ CalHFA hoặc SDHC, hãy xây dựng thêm thời gian vào chiến lược đề nghị của bạn. Các chương trình hỗ trợ yêu cầu chứng chỉ giáo dục, tài liệu thu nhập và phê duyệt chương trình. Phối hợp thời gian định giá và khóa với người cho vay và đại lý của bạn.
Để có bối cảnh rộng hơn, SDAR báo cáo mức trung bình quận là 900,000 đô la vào tháng 5 năm 2025, với nhà riêng là 1,100,000 đô la và nhà liên kế là 690,000 đô la. Điều này giúp các nhà thẩm định xác định các cấp giá trị theo loại tài sản. Sự tăng trưởng dân số trong thành phố, ước tính hơn 1.4 triệu theo điều tra dân số của Hoa Kỳ, hỗ trợ nhu cầu ổn định có thể ổn định giá trị. Kiểm tra Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ để biết thêm dữ liệu.
Bảo vệ quỹ đóng cửa của bạn. Gian lận wire escrow vẫn là một mối đe dọa thực sự. Luôn xác minh hướng dẫn chuyển tiền bằng cách gọi cho nhân viên escrow của bạn theo một số đã biết. Sử dụng các cổng bảo mật và không bao giờ hành động theo các thay đổi chỉ qua email vào phút cuối. Nếu có điều gì đó trông sai, hãy dừng lại và gọi.
1) Làm thế nào để tôi biết liệu tôi có nên yêu cầu Xem xét lại Giá trị hay một định giá thứ hai không? Bắt đầu với một ROV nếu bạn thấy các lỗi thực tế hoặc các giao dịch so sánh mạnh mẽ hơn đã bị bỏ lỡ. Cung cấp các giao dịch đã đóng trong vòng 90 ngày, gần gũi và có các thuộc tính tương tự. Một định giá thứ hai là phương án cuối cùng, và một số loại khoản vay hạn chế điều đó trừ khi có các thiếu sót quan trọng. Người cho vay của bạn và một chuyên gia địa phương có thể giúp bạn chọn con đường tốt nhất.
2) Một ROV mất bao lâu, và liệu nó có làm chậm việc đóng cửa không? Hầu hết các ROV trở lại trong 3 đến 7 ngày. Lên kế hoạch cho một tuần trong trường hợp nhà thẩm định cần xác minh các cải tiến hoặc xem xét lại các điều chỉnh. Xây dựng khoảng thời gian này vào thời gian dự phòng của bạn. Khóa lãi suất có thể hết hạn, vì vậy hãy phối hợp với người cho vay của bạn về các tùy chọn gia hạn. Một gói chủ động thường giữ cho việc đóng cửa của bạn đúng lịch mà không cần thay đổi chương trình.
3) Tôi có thể chọn nhà thẩm định của riêng mình cho một ý kiến thứ hai không? Người cho vay thường đặt hàng các định giá thông qua các công ty quản lý định giá để đảm bảo tính độc lập. Bạn không chọn nhà thẩm định trực tiếp. Nếu một định giá thứ hai được phép, nó vẫn sẽ được đặt hàng bởi người cho vay. Tuy nhiên, bạn có thể gửi thêm dữ liệu và yêu cầu đại lý của bạn giúp tập hợp một gói giao dịch so sánh mạnh mẽ mà nhà thẩm định có thể xem xét.
4) Điều gì sẽ xảy ra nếu định giá thấp hơn giá hợp đồng? Bạn có một số tùy chọn. Yêu cầu một ROV và trình bày các giao dịch so sánh tốt hơn. Đàm phán lại giá hoặc yêu cầu tín dụng. Tăng tiền đặt cọc của bạn để bù đắp bất kỳ khoảng cách nào nếu người cho vay cho phép điều đó. Nếu chương trình của bạn cho phép một định giá thứ hai, hãy thảo luận về chi phí-lợi ích với người cho vay của bạn. Trong một thị trường ổn định, đàm phán cộng với một ROV vững chắc thường giúp cầu nối sự khác biệt.
5) Các chương trình CalHFA hoặc SDHC xử lý các khoảng cách định giá khác nhau như thế nào? Các chương trình này vẫn dựa vào việc tài sản được định giá ở mức hoặc trên giá trị khoản vay. Nếu định giá thấp, người cho vay của bạn có thể yêu cầu một ROV trước khi xem xét các lựa chọn thay thế. Tài liệu và thời gian là rất quan trọng vì các phê duyệt chương trình có thể thêm bước. Làm việc chặt chẽ với một chuyên gia địa phương và nhân viên cho vay của bạn để đồng bộ hóa thời gian định giá, phê duyệt chương trình và khóa.
6) Những cải tiến nào là thuyết phục nhất cho việc xem xét lại định giá? Các nâng cấp vĩnh viễn, có giấy phép với hóa đơn và hình ảnh là tốt nhất. Bếp, phòng tắm, hệ thống chính, cửa sổ tiết kiệm năng lượng và ADU có giấy phép mang lại trọng số cao nhất. Các nâng cấp không gian sống ngoài trời giúp khi các nhà so sánh cho thấy các tính năng tương tự. Cung cấp các kích thước, vật liệu và ngày tháng chính xác. Nếu khu vực của bạn có các giao dịch so sánh phù hợp với mô hình có các nâng cấp tương tự, hãy bao gồm những điều đó để củng cố trường hợp của bạn.
7) Có thể yêu cầu một định giá thứ hai làm hại việc phê duyệt khoản vay của tôi không? Không nếu bạn tuân theo chính sách của người cho vay và hành động với thiện chí. Người cho vay của bạn muốn có một giá trị chính xác, có thể hỗ trợ. Nếu định giá đầu tiên cho thấy các vấn đề quan trọng và chương trình vay của bạn cho phép một định giá thứ hai, người thẩm định có thể xem xét điều đó. Giữ cho giao tiếp rõ ràng, trình bày bằng chứng mạnh mẽ và quản lý thời gian để tránh các vấn đề khóa lãi suất hoặc hết hạn dự phòng.
Điểm mấu chốt Trong một thị trường đã hạ nhiệt từ tốc độ cao nhất nhưng vẫn còn cạnh tranh, định giá vẫn thiết lập nhịp độ cho những người mua lần đầu. Bắt đầu với một Xem xét lại Giá trị, trang bị các giao dịch so sánh, sửa chữa và tài liệu nâng cấp phù hợp. Biết thời gian của bạn, điều khoản khóa và yêu cầu chương trình hỗ trợ. Dựa vào một chuyên gia địa phương hiểu biết về các thị trường vi mô ở Rancho Bernardo, 4S Ranch, Del Sur, Carmel Mountain Ranch, Poway và Rancho Peñasquitos. Là một Realtor đáng tin cậy của nhiều khách hàng của tôi, tôi tập trung vào sự rõ ràng, tốc độ và bằng chứng để bạn có thể bảo vệ ngân sách của mình và đóng cửa với sự tự tin.
Scott Cheng San Diego Realtor | License #DRE# 01509668 Gọi hoặc nhắn tin 858-405-0002 https://www.findyourhomesandiego.com
