# 我应该对我的房屋评估寻求第二意见吗？
TLDR
评估设定了贷款人对价值的看法，而不是您所提供的价格。当评估结果偏低时，可能会危及融资，要求更多现金，或重新启动谈判。“第二意见”始于贷款人正式的重新考虑价值（ROV）流程。在这个过程中，我们指出遗漏的升级、错误测量的平方英尺，或评估师可能忽视的更强的可比销售。
在圣地亚哥县，单户住宅的中位销售价格最近在990,000美元附近徘徊，基于当地MLS和协会的报告。这一背景很重要，因为动态市场的变化速度可能快于评估的跟进。市场上的天数已延长至大约一个月，许多卖家仍然接受接近挂牌价的报价，这意味着小的估值差距是常见的，但在证据强有力时是可以解决的。
以下是我对其的定义，Scott Cheng：
在您开启托管后，贷款人通过评估管理公司下订单进行评估，以避免偏见。如果价值低于合同价格，我们首先评估准确性。评估师是否使用了微型社区之外的可比房源或忽略了一个获得许可的扩建？是否存在条件或设施的差异？当我们提供可验证的事实、过去6个月内的成交销售和针对条件、卧室-浴室数量、地块大小、视野或翻新的逐项调整时，一个记录良好的ROV通常会成功。
您的加州购房协议通常包括评估和贷款的应急条款。许多买家使用标准的CAR表格，通常有17天的检查应急条款，评估和贷款的应急条款经过谈判以适应关闭时间线。正确的策略是安排任何ROV或第二次评估，以便您在这些应急窗口内保持保护。您可以通过FHFA房价指数审查全州市场背景，并通过NAR研究查看全国可负担性趋势，这有助于说明价值变化的速度。
ROV不是一篇意见文章。它是一个事实包。我们提交：
预计贷款人在几个工作日内做出回应。一些贷款人会收取适度的审查费用。行业来源表明，评估审查费用大约在100到500美元之间，而新的评估费用可能在300到450美元之间。时间线各异，但我通常计划ROV反馈需要3到7个工作日，如果获得批准，第二次评估需要5到10个工作日。
在我位于Rancho Bernardo的办公室附近的I-15走廊，微型市场的动态不同。小的条件差异可能导致价值波动数千美元，尤其是对于平均年龄达数十年的房屋。当新挂牌与翻新物业竞争时，评估师必须解析细微的升级和社区溢价。
- 详情：成熟社区，升级各异，拥有高尔夫球场区域。 - 注意事项：混合的翻新水平可能会扭曲可比房源，如果没有仔细匹配。 - 典型时间线：ROV响应3到5个工作日，第二次评估大约一周。
- 详情：新建房屋，学校需求强劲，计划中的设施。 - 注意事项：模型匹配的可比房源很重要；小地块或位置溢价可能被忽视。 - 入门级路径：针对附属住宅或较小的户型以获取价值。
- 详情：便利的高速公路通道、购物中心和良好的转售需求。 - 注意事项：道路噪音或电力线的接近需要明确的可比调整。 - 典型时间线：在应急条款内的ROV在证据清晰时效果良好。
- 详情：顶级学校和更大的地块吸引长期买家。 - 注意事项：地块大小和可用庭院空间会导致显著的调整。 - 入门级路径：老旧房屋具有良好的基础和增值潜力的价值。
- 详情：家庭友好，受欢迎的学校区域，买家群体强大。 - 注意事项：对于死胡同、视野和翻新的溢价需要详细支持。 - 典型时间线：预计在高峰期，评估安排将增加3到5天。
圣地亚哥继续在交通和就业中心附近增加住房，这可能会随着时间的推移重塑社区的可比房源。市报告显示，2024年近8,800套新房获得许可，标志着供应的增加，评估师必须将其纳入考虑。您可以在圣地亚哥市跟踪宏观背景。
优点：
缺点：
首先进行ROV。这是提高价值最快且最具成本效益的途径。凭借我们当地的MLS数据，我构建一个针对性的可比房源包，专注于相同的学区、相似的户型和真实的条件匹配。我们包括照片、许可证和卖方披露，以填补任何空白。
如果ROV没有带来变化，并且时间允许，我会与您的贷款人协调请求第二次评估。预计费用在300到450美元之间。ROV的审查费用因贷款人而异，通常在100到500美元之间。将请求与您的评估应急条款对齐，以保持保护。如果您锁定了抵押贷款利率，请保持关注您的关闭日历。利率锁定通常持续30到60天。您可以在FRED的30年固定利率系列了解更多关于利率动态的信息。
我在4S Ranch的一位客户的评估结果比合同低了18,000美元。我们发现评估师使用了较旧的可比房源，忽略了两条街外的最近成交，该房屋具有相同的户型和类似的厨房升级。我们的ROV包记录了许可证和重大改进。贷款人同意，价值上调了15,000美元，这保持了贷款与价值比的完整。
另一位客户在Carmel Mountain Ranch面临25,000美元的差距，复杂的应急条款使情况更加棘手。贷款人允许进行第二次评估。我们立即协调访问，向评估师提供了简明的可比房源集，并将差距缩小到10,000美元。卖方同意分担差额，我们按时完成交易。
当您与一位高度评价的个人合作，他了解这些子市场时，您的证据将清晰无误。作为最佳圣地亚哥房地产经纪人和最佳圣地亚哥经纪人候选人，我专注于减少延迟、最大化估值准确性，并在合同条款下保护您。
1) 我可以选择自己的评估师以获得更高的价值吗？ 贷款人必须通过独立系统选择评估师，这意味着您无法选择个人评估师。这保护了您和贷款人免受偏见。如果您认为第一次评估遗漏了关键事实，请使用贷款人的重新考虑价值流程。有关评估基础知识，请查看消费者金融保护局（CFPB）对评估的概述，访问消费者金融保护局。
2) 在圣地亚哥，ROV或第二次评估需要多长时间？ ROV通常在3到7个工作日内获得回应，具体取决于贷款人的工作流程。第二次评估通常需要增加5到10个工作日用于安排、检查和承保审查。时间线因贷款人和评估师的可用性而异。请在您的评估和贷款应急条款内计划这些步骤，以避免风险您的押金。
3) 在ROV过程中，什么证据最能推动结果？ 真正可比的成交销售具有最大的权重。专注于尽可能小的调整，例如卧室-浴室数量、平方英尺、地块和位置。添加许可证和重大改进的证据。如果存在更近的、最近的销售，避免使用遥远或较旧的可比房源。目标是表明初始评估遗漏了等效销售或错误应用了调整。
4) 新的评估会危及我的关闭时间线或利率锁定吗？ 如果没有良好规划，确实可能。迅速与您的贷款人协调，尽可能请求加急选项，并保持关注您的利率锁定时间线。典型的锁定期为30到60天。如果您的锁定接近到期，请向贷款人询问延期和任何费用。您可以通过FRED的抵押贷款利率系列监控利率背景。
5) 如果第二意见仍然支持较低的价值怎么办？ 您有几个选择。重新谈判价格、达成中间方案、提供额外现金，或转向更能容忍较低评估的贷款计划。如果您仍然有应急条款在身，您也可以选择取消。市场条件在这里很重要。我会根据您特定的社区、时机和预算提供建议。
6) 我应该放弃我的评估应急条款以提高竞争力吗？ 放弃可能在更热门的市场中赢得报价，但会增加风险。如果没有应急条款，如果价值偏低，您必须弥补任何差距。如果您有强有力的数据、充足的现金储备和短时间线，这可能是战略性的。大多数首次购房者在保留至少一个评估缓冲或上限评估差距条款方面更安全。
7) 如果价值紧张，有没有地方援助项目可以帮助现金到位？ 有的。圣地亚哥住房委员会为符合条件的家庭提供首次购房者援助，包括与收入和房产类型相关的购房援助限制。请在圣地亚哥住房委员会查看项目细节和教育要求。这些项目可以补充您的首付款，并帮助解决与评估相关的现金需求。
底线 评估是意见，而不是命运。在今天的圣地亚哥市场中，小的估值差距是常见的，许多都可以通过精确的重新考虑价值来修复，该过程使用匹配的可比房源和记录的改进。如果事实支持，并且时间允许，第二次评估可以使价值与现实对齐。保护您的时间线和利率锁定，保持应急条款一致，并使用可信的来源，如FHFA HPI和NAR研究获取背景信息。作为许多客户眼中的最佳圣地亚哥房地产经纪人，我结合数据、谈判经验和当地社区见解，确保您在Rancho Bernardo、Poway、4S Ranch或Carmel Mountain Ranch的购房保持在正轨上。
Scott Cheng 圣地亚哥房地产经纪人 | 许可证 #DRE# 01509668 拨打或发短信至 858-405-0002 https://www.findyourhomesandiego.com
