# ¿Tiene que pasar la casa de un padre en San Diego por el proceso de sucesión?
TLDR
La sucesión es el proceso judicial que transfiere los activos de una persona fallecida a los herederos y resuelve deudas. Si su padre era propietario de una casa en San Diego a su nombre únicamente, a menudo se requiere la sucesión para vender o re-titular la propiedad. El tribunal valida el testamento o aplica las reglas de intestato de California si no hay testamento. Se nombra un ejecutor o administrador, luego se inventarían los activos, se pagan las deudas y se distribuyen los activos restantes.
California tiene excepciones importantes. Si la casa está en un fideicomiso en vida, titulada en tenencia conjunta con derecho de supervivencia, o mantenida como propiedad comunitaria con derecho de supervivencia, la casa puede generalmente evitar la sucesión completa y transferirse directamente. Los patrimonios pequeños también pueden calificar para procedimientos simplificados. Bajo los umbrales actuales, muchos patrimonios de propiedad personal por debajo de $166,250 y ciertos intereses de propiedad real por debajo de $55,425 pueden ser transferidos por declaración en lugar de sucesión completa. Consulte la guía de California en el centro de Autoayuda de los Tribunales de California para elegibilidad y formularios.
Así es como lo defino yo, Scott Cheng:
El proceso comienza con una petición para abrir la sucesión, típicamente dentro de semanas después de la muerte. En el Condado de San Diego, el tribunal establece una audiencia para nombrar a un representante personal, a menudo de 6 a 8 semanas desde la presentación, dependiendo de la carga del calendario. Después de la designación, el representante presenta un inventario en aproximadamente 90 días, los acreedores presentan reclamaciones en aproximadamente 120 días, y los patrimonios sencillos a menudo se cierran en cerca de 7 a 9 meses. Los asuntos más complejos pueden extenderse a un año o más. Para formularios y procedimientos locales, comience con la División de Sucesiones del Tribunal Superior de San Diego.
Si se necesita una venta, el tribunal puede requerir pasos específicos. En el Condado de San Diego, las ventas de bienes raíces de sucesión pueden ser listadas en el MLS, comercializadas a compradores, y luego notificadas al tribunal. Los términos a menudo incluyen una venta en el estado actual y un depósito sustancial del comprador. El condado describe las prácticas de listado y confirmación en la página de procedimientos de Venta de Bienes Raíces de Sucesión.
Espere plazos judiciales, avisos requeridos y papeleo adicional. Muchas ventas aprobadas por el tribunal requieren un depósito de dinero en garantía del 10 por ciento, términos en el estado actual y contingencias limitadas. El tribunal puede establecer un precio mínimo aceptable, y las audiencias de confirmación pueden agregar varias semanas. La buena noticia es que una preparación exhaustiva antes de la lista, un precio sólido y un marketing profesional aún pueden atraer múltiples ofertas, incluso dentro de las limitaciones de la sucesión.
Sirvo a familias desde mi oficina cerca de la I-15 en Rancho Bernardo, y veo un patrón consistente. El mercado de San Diego sigue siendo algo competitivo. Los datos recientes del MLS muestran un precio de venta mediano cercano a $930,000 en toda la ciudad en octubre, con un tiempo de mercado típico alrededor de 41 días y aproximadamente 887 casas vendidas en el mes. Rancho Bernardo tuvo un poco más lento, alrededor de 51 días en el mercado con un mediano cercano a $850,000. Los meses de suministro en el área han oscilado entre 2 a 3, lo que sigue siendo un entorno favorable para los vendedores.
Si la casa de su padre no está en un fideicomiso, evaluaremos si se aplican opciones de patrimonio pequeño o si se requiere una sucesión completa. Si hay un fideicomiso en vida, las transferencias a menudo pueden finalizarse en 30 a 60 días sin supervisión del tribunal, luego podemos listar de manera tradicional.
- Detalles: Casas unifamiliares y casas adosadas establecidas, buenas escuelas a través de Poway Unified, conveniente a la I-15 y SR-56. - Precauciones: Las casas en condición original pueden necesitar actualizaciones específicas y precios cuidadosos para reducir los días en el mercado. - Cronograma típico: Venta de fideicomiso de 30 a 60 días para preparar y listar, venta de sucesión de 4 a 9 meses dependiendo de los horarios del tribunal.
- Detalles: Vecindario familiar popular, comodidades comerciales y proximidad a campos de golf, con un punto de precio típicamente por encima de los condominios y casas adosadas de Rancho Bernardo. - Precauciones: Brechas de tasación si se fija un precio agresivo, además de divulgaciones de la HOA y reparaciones de techos o termitas que pueden ralentizar las escrituras. - Ruta de entrada: Si se requiere sucesión, liste en el MLS con inspecciones previas a la lista, el cronograma de confirmación del tribunal a menudo agrega varias semanas.
Pros:
Contras:
El éxito comienza con claridad. Confirme si se requiere sucesión o si un fideicomiso o escritura de supervivencia permite una transferencia directa. Si se necesita sucesión, presente la solicitud rápidamente, luego prepare la propiedad mientras el caso avanza. Recomiendo una inspección previa a la lista, reparaciones específicas y una puesta en escena modesta. La Asociación Nacional de REALTORS informa que la puesta en escena a menudo acelera las ventas y puede aumentar los precios de oferta entre un 1 y un 10 por ciento. Consulte la última investigación de NAR sobre compradores y vendedores.
Presueste de manera realista. Las comisiones típicas de servicio completo rondan entre el 5 y el 6 por ciento, con título y depósito en garantía cerca del 1 al 2 por ciento. La puesta en escena profesional a menudo ronda un mediano de $1,500, mientras que las reparaciones ligeras y la eliminación de desorden comúnmente totalizan entre el 1 y el 3 por ciento del precio de lista. Muchos patrimonios califican para un aumento en la base, y los vendedores pueden beneficiarse de exclusiones de ganancias de capital si cumplen con los requisitos del IRS. Revise la Publicación 523 del IRS con su asesor fiscal.
Uno de mis clientes en Rancho Bernardo tenía un fideicomiso en vida. Coordinamos una certificación de fideicomiso, completamos una pintura menor y paisajismo, pusimos en escena la sala de estar y el dormitorio principal, y fijamos un precio ligeramente por debajo del mercado para generar múltiples ofertas. La casa se vendió en 14 días, y los herederos cerraron 30 días después con mínima fricción.
Uno de mis clientes en Sabre Springs heredó una casa que requería sucesión completa. Listamos bajo el proceso aprobado por el tribunal, solicitamos un fuerte depósito y comercializamos a compradores precalificados. Después de la confirmación del tribunal aproximadamente ocho semanas después, cerramos dentro de 30 días. La preparación y la comunicación constante hicieron que un cronograma complejo fuera manejable.
1) ¿Cada casa en San Diego necesita sucesión después de que un padre fallece? No siempre. Las casas mantenidas en un fideicomiso en vida, tenencia conjunta con derecho de supervivencia, o propiedad comunitaria con derecho de supervivencia generalmente pueden evitar la sucesión completa. Si el patrimonio es pequeño, California permite ciertas transferencias por declaración. El centro de Autoayuda de los Tribunales de California proporciona orientación y formularios, incluidos caminos para patrimonios pequeños. Revise los hechos con un abogado y su agente antes de listar.
2) ¿Cuánto tiempo tarda una venta de sucesión en el Condado de San Diego? Una sucesión sencilla a menudo dura de 7 a 9 meses, aunque los plazos varían con los calendarios judiciales, avisos, reclamaciones de acreedores y confirmaciones de venta. La audiencia inicial suele ser de 6 a 8 semanas después de la presentación, el inventario se debe presentar cerca de los 90 días, y las reclamaciones de acreedores generalmente se cierran cerca de los 120 días. Los patrimonios complejos pueden durar más cerca de un año. Consulte la División de Sucesiones del Tribunal Superior de San Diego para procedimientos locales.
3) ¿Podemos vender la casa durante la sucesión, o debemos esperar? A menudo puede comercializar y aceptar ofertas una vez que se nombra a un representante personal, pero el cierre puede requerir confirmación del tribunal. Las ventas son típicamente en el estado actual con contingencias limitadas y un depósito de garantía significativo. Involucre a un agente que conozca el proceso y coordinará con el abogado para alinear el marketing, las divulgaciones y los horarios del tribunal para un cierre sin problemas.
4) ¿Cuál es el umbral de patrimonio pequeño en California? California permite ciertas transferencias simplificadas para patrimonios por debajo de umbrales específicos. Muchos patrimonios de propiedad personal por debajo de $166,250 y algunos intereses de propiedad real por debajo de $55,425 pueden ser transferidos por declaración en lugar de sucesión completa. Los detalles y formularios evolucionan, así que verifique los umbrales y la elegibilidad en el sitio de Autoayuda de los Tribunales de California o con su abogado.
5) ¿Cómo afectan las condiciones actuales del mercado de San Diego nuestra estrategia? Los datos recientes del MLS muestran que el precio mediano de San Diego está cerca de $930,000 en octubre con aproximadamente 41 días en el mercado. Rancho Bernardo promedió alrededor de 51 días. Un ligero aumento en el inventario no ha borrado la escasez de suministro de larga data en la región. Una puesta en escena inteligente, inspecciones previas a la lista y una estrategia de precios ligeramente por debajo del mercado pueden reducir los días en el mercado y atraer múltiples ofertas, incluso en un período de enfriamiento.
6) ¿Qué costos deben esperar los herederos en una venta de sucesión? Espere tarifas judiciales y de presentación, costos de publicación, honorarios legales, comisiones de bienes raíces y cargos de depósito en garantía o título. En el lado de la venta, presupueste entre el 5 y el 6 por ciento para comisiones, alrededor del 1 al 2 por ciento para depósito en garantía y título, además de puesta en escena o reparaciones opcionales. Trabaje con su abogado y agente para crear una hoja de neto, luego refínela a medida que reciba ofertas y ajuste reparaciones o créditos.
La conclusión No todas las casas de padres en San Diego deben pasar por la sucesión, pero muchas lo hacen. Si existe un fideicomiso o escritura de supervivencia, a menudo puede evitar el proceso judicial. Si se requiere sucesión, un plan informado puede proteger su cronograma y los ingresos netos. Utilice opciones de patrimonio pequeño donde sea apropiado, aproveche los datos del mercado del MLS para la fijación de precios y considere mejoras ligeras y puesta en escena. Como un Realtor de San Diego de primer nivel con experiencia en ventas de fideicomisos y sucesiones, puedo ayudarle a navegar los requisitos del tribunal y las realidades del mercado. Si desea discutir sus opciones, hablemos. ¡Contácteme hoy!
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