# Nhà của Cha Mẹ ở San Diego Có Phải Thông Qua Thủ Tục Di Chúc Không?
TLDR
Thủ tục di chúc là quá trình chuyển nhượng tài sản của một người đã qua đời cho người thừa kế dưới sự giám sát của tòa án. Tại California, nếu cha mẹ nắm giữ ngôi nhà chỉ đứng tên mình hoặc dưới hình thức quyền sở hữu chung, và tổng giá trị tài sản vượt quá 184.500 USD, thì tài sản thường phải mở một vụ án di chúc tại Tòa án Tối cao San Diego. Khi có di chúc, tòa án sẽ chỉ định người thực hiện di chúc. Nếu không có di chúc, tòa án sẽ chỉ định một người quản lý. Dù bằng cách nào, tòa án sẽ cấp quyền hành động và giám sát việc chuyển nhượng và kế toán.
Không phải mọi ngôi nhà đều phải thông qua thủ tục di chúc. Tài sản được đứng tên trong một quỹ tín thác, quyền sở hữu chung với quyền thừa kế, hoặc tài sản chung với quyền thừa kế thường sẽ được chuyển nhượng ngoài thủ tục di chúc. Trong thực tế, tôi xem xét quyền sở hữu, ghi nhận quyền sở hữu, và liệu có một quỹ tín thác hợp lệ kiểm soát tài sản hay không. Sau đó, tôi kết hợp điều đó với các điều kiện thị trường hiện tại. Tính đến giữa năm 2025, hàng tồn kho nhà ở đơn lẻ tại San Diego đã tăng khoảng 43,5% so với năm trước, với số ngày trung bình trên thị trường của quận gần 26 ngày và các ngôi nhà riêng lẻ thường mất từ 27 đến 36 ngày. Điều này mang lại cho người thừa kế nhiều thời gian để lên kế hoạch, nhưng việc định giá vẫn quan trọng trong các phân khúc giá phổ biến.
Dưới đây là cách tôi định nghĩa điều này như Scott Cheng:
Quá trình di chúc bắt đầu bằng một Đơn xin Thủ tục Di chúc được nộp cho Tòa án Tối cao Quận San Diego. Tòa án sẽ xem xét di chúc nếu có, có thể yêu cầu một khoản bảo lãnh, sau đó cấp Giấy Chứng nhận Di chúc hoặc Giấy Chứng nhận Quản lý cho phép đại diện cá nhân hành động. Một bảng kê và định giá phải được hoàn thành, thường trong khoảng 60 ngày, sử dụng một Giám định viên Di chúc do tiểu bang chỉ định. Các chủ nợ có thời gian tối thiểu bốn tháng để nộp yêu cầu. Nếu ngôi nhà sẽ được bán, đại diện cá nhân phải tuân theo các yêu cầu của Bộ luật Di chúc California, có thể bao gồm xác nhận của tòa án.
Việc bán có thể tiến hành với hoặc không có quyền hạn đầy đủ tùy thuộc vào lệnh của tòa án. Với quyền hạn hạn chế, bạn thường cần một phiên điều trần để xác nhận việc bán. Với quyền hạn đầy đủ, đại diện có thể bán giống như một giao dịch tiêu chuẩn, nhưng vẫn phải thông báo cho các bên quan tâm và tuân theo các quy tắc pháp lý. Trong cả hai trường hợp, bạn nên mong đợi 9 đến 12 tháng cho một quản lý đầy đủ, đôi khi 9 đến 18 tháng nếu có tranh chấp hoặc tài sản phức tạp.
Để có hướng dẫn chính xác, hãy xem tài nguyên của Bộ phận Di chúc Tòa án Tối cao Quận San Diego tại San Diego County Superior Court Probate và Bộ luật Di chúc California tại California Legislative Information.
Xung quanh văn phòng của tôi ở Rancho Bernardo, các gia đình thường phải đối mặt với hai con đường: bán trong quá trình di chúc dưới sự giám sát của tòa án hoặc chuyển nhượng quyền sở hữu thông qua quỹ tín thác rồi bán như một danh sách tiêu chuẩn. Năm 2025, việc định giá thông minh là rất quan trọng. Giá bán trung bình toàn quận đạt khoảng 900.000 USD vào tháng 5 năm 2025, với giá trung bình của các ngôi nhà riêng lẻ gần 1.100.000 USD và các ngôi nhà liên kết khoảng 690.000 USD theo cập nhật thị trường SDAR. Giá trung bình của các ngôi nhà riêng lẻ dao động quanh mức 1,04 triệu USD vào giữa mùa hè. Mặc dù hàng tồn kho tăng, phân khúc từ 700.000 USD đến 950.000 USD vẫn cạnh tranh, đặc biệt đối với các ngôi nhà được chuẩn bị tốt và trình bày tốt.
Các thị trường phụ ở Bắc Quận San Diego gần hành lang I-15 được hưởng lợi từ việc tiếp cận các trường học hàng đầu, công viên và trung tâm việc làm. Rancho Bernardo và Carmel Mountain Ranch đều thu hút những người mua đánh giá cao các trường học Poway Unified và việc tiếp cận trung tâm thành phố hoặc khu vực ven biển trong khoảng 30 đến 40 phút. Với hàng tồn kho tăng và số ngày trung bình trên thị trường khoảng 26 ngày trên toàn quận, người thừa kế có nhiều không gian hơn, nhưng kết quả tốt nhất vẫn đến từ sự rõ ràng về quyền sở hữu, định giá và tình trạng.
- Chi tiết: Cộng đồng được quy hoạch tổng thể với các khu phố phụ như Bernardo Heights và Westwood, thuộc Học khu Poway Unified. Golf, các con đường quanh hồ Hodges và các hoạt động giải trí tăng sức hấp dẫn cho người mua. - Cảnh báo: Mái nhà cũ, ống nước polybutylene trong một số mẫu cũ, và việc bảo trì trì hoãn từ sở hữu lâu dài có thể ảnh hưởng đến định giá và tài chính của người mua. - Thời gian điển hình: Thủ tục di chúc với quyền hạn hạn chế thường kéo dài từ 9 đến 12 tháng. Thời gian tiếp thị khoảng 27 đến 36 ngày cho các ngôi nhà riêng lẻ, lâu hơn nếu định giá quá cao hoặc cần sửa chữa đáng kể.
- Chi tiết: Sức hấp dẫn của trường học mạnh mẽ, các hành lang mua sắm, và việc tiếp cận thuận tiện đến SR-56 và I-15. Nhu cầu đối với các ngôi nhà ba đến bốn phòng ngủ đã được cập nhật là rất cao. - Cảnh báo: Khoảng cách định giá nếu định giá quá cao, các yếu tố liên quan đến HOA, và nhu cầu trang trí cho các nội thất cũ. - Con đường cấp độ đầu vào: Làm mới sơn, thiết bị và cảnh quan với chi phí dưới 10.000 đến 20.000 USD nếu có thể để thu hút nhiều đề nghị trong khoảng 900.000 USD, tùy thuộc vào tình trạng và các so sánh gần đây.
Để nghiên cứu trường học và các câu hỏi về ranh giới, hãy truy cập Học khu Poway Unified. Để cập nhật về cơ sở hạ tầng và giao thông khu vực ảnh hưởng đến nhu cầu của người mua, hãy xem SANDAG.
Ưu điểm:
Nhược điểm:
Khi quyền sở hữu đã được giữ trong quỹ tín thác, bạn thường có thể bán theo lịch trình bình thường mà không cần xác nhận của tòa án. Khi thủ tục di chúc là cần thiết, một chiến lược định giá cẩn thận là rất quan trọng. Các xu hướng MLS địa phương gần đây cho thấy một phần đáng kể các ngôi nhà đóng cửa dưới mức niêm yết vào đầu năm 2025, điều này củng cố rủi ro của việc định giá quá cao trong môi trường hàng tồn kho cao hơn. Việc điều chỉnh tình trạng và định giá theo kỳ vọng của người mua giúp bảo vệ lợi nhuận của bạn.
Mong đợi một khoảng thời gian thủ tục di chúc từ 9 đến 12 tháng ở San Diego cho một tài sản đơn giản, với 9 đến 18 tháng nếu có tranh chấp. Các chi phí điển hình bao gồm phí nộp đơn tòa án khoảng 465 đến 500 USD, phí công bố báo chí thường từ 300 đến 600 USD, và một khoản bảo lãnh di chúc nếu cần. Các khoản phí luật sư và đại diện cá nhân theo quy định của California được đặt ra bởi Bộ luật Di chúc, thường dựa trên giá trị tổng của tài sản, ví dụ 4% của 100.000 USD đầu tiên, 3% của 100.000 USD tiếp theo, 2% của 800.000 USD tiếp theo, sau đó giảm tỷ lệ phần trăm.
Về phía bất động sản, các yếu tố lớn nhất ảnh hưởng đến lợi nhuận ròng là tình trạng, định giá và số ngày trên thị trường. Vào giữa năm 2025, hàng tồn kho nhà ở đơn lẻ hoạt động tại San Diego đã mở rộng đáng kể và số ngày trung bình trên thị trường trung bình khoảng 26 ngày trên toàn quận. Cạnh tranh vẫn tồn tại trong phân khúc từ 700.000 USD đến 950.000 USD cho các ngôi nhà được trình bày tốt, vì vậy công việc chuẩn bị trước thị trường cẩn thận sẽ mang lại lợi ích. Những cải tiến nhỏ như sơn, dọn dẹp sâu và cảnh quan thường mang lại lợi nhuận mạnh, trong khi việc cải tạo lớn không phải lúc nào cũng cần thiết khi bán như hiện trạng cho một nhóm người mua rộng lớn.
Một trong những khách hàng của tôi ở Rancho Bernardo đã phải đối mặt với một giao dịch bán di chúc với một gara đầy và hàng thập kỷ đồ đạc. Chúng tôi đã phối hợp dọn dẹp tài sản và thực hiện một số sửa chữa nhỏ, sau đó định giá thực tế dựa trên các so sánh mới. Một người mua tiền mặt đã đóng cửa trong 21 ngày với 98% giá niêm yết. Một khách hàng khác ở La Mesa đã chọn niêm yết một ngôi nhà thuộc quỹ tín thác với giá thấp hơn 2% so với so sánh gần nhất. Bảy đề nghị đã đến trong một tuần, và giao dịch đã đóng cửa khoảng 5% trên mức niêm yết trong 10 ngày. Kế hoạch của bạn nên phù hợp với quyền sở hữu, tình trạng của ngôi nhà và dữ liệu thị trường SDAR hiện tại. Để có thống kê thị trường, hãy truy cập cập nhật thị trường SDAR. Đối với các tài liệu chính thức như giấy chứng tử và ghi nhận quyền sở hữu, hãy kiểm tra Cơ quan Đánh giá/Ghi nhận/Thư ký Quận San Diego.
1) Có phải mọi ngôi nhà thừa kế ở San Diego đều phải thông qua thủ tục di chúc không? Không. Nếu ngôi nhà được đứng tên trong một quỹ tín thác sống có thể thu hồi, hoặc dưới hình thức quyền sở hữu chung hoặc tài sản chung với quyền thừa kế, nó thường tránh được thủ tục di chúc. Một Giấy Chuyển Nhượng Khi Chết hợp lệ cũng có thể chuyển nhượng tại thời điểm qua đời, tùy thuộc vào các điều kiện pháp lý. Các tài sản chỉ đứng tên người đã qua đời thường yêu cầu thủ tục di chúc, đặc biệt khi tài sản vượt quá ngưỡng của California.
2) Thời gian bán di chúc mất bao lâu, và chúng tôi có thể niêm yết trước khi có quyền hạn của tòa án không? Hầu hết các tài sản yêu cầu từ 9 đến 12 tháng, đôi khi lâu hơn nếu phức tạp hoặc có tranh chấp. Bạn có thể chuẩn bị ngôi nhà, thu thập tài liệu và lên kế hoạch chiến lược trước khi nhận Giấy Chứng nhận, nhưng bạn không nên ký hợp đồng niêm yết hoặc bán ràng buộc mà không có quyền hạn thích hợp. Khi tòa án cấp quyền hạn, chúng tôi sẽ chọn các con đường quyền hạn đầy đủ hoặc hạn chế và tuân theo các quy trình thông báo yêu cầu.
3) Chúng tôi có cần cải tạo ngôi nhà không, hay có thể bán như hiện trạng trong quá trình di chúc? Bạn có thể bán như hiện trạng trong quá trình di chúc, điều này thường là một bước đi thông minh khi thời gian và ngân sách hạn chế. Những cải tiến có mục tiêu như sơn mới, dọn dẹp sân vườn và sửa chữa an toàn có thể mang lại lợi ích nhanh chóng. Tôi thường khuyên nên dọn dẹp trước khi niêm yết, chụp ảnh chuyên nghiệp và trang trí nhẹ nếu các con số cho phép. Mục tiêu là giảm số ngày trên thị trường và hạn chế các khoản tín dụng sửa chữa.
4) Các đề nghị sẽ được xử lý như thế nào nếu cần xác nhận của tòa án? Với quyền hạn hạn chế, chúng tôi có thể cần một phiên điều trần của tòa án để xác nhận việc bán. Các bên quan tâm có thể xuất hiện, và tòa án có thể xem xét các đề nghị cao hơn đáp ứng các mức tăng theo quy định. Với quyền hạn đầy đủ, quy trình có thể giống như một giao dịch tiêu chuẩn, nhưng chúng tôi vẫn tuân theo các yêu cầu thông báo và các bước tuân thủ. Tôi chuẩn bị cho người bán về cả hai con đường để tránh bất ngờ.
5) Những loại thuế nào mà người thừa kế nên xem xét khi bán nhà của cha mẹ? Nhiều tài sản được hưởng lợi từ việc tăng giá cơ sở đến giá trị tại thời điểm qua đời, điều này có thể giảm thuế vốn khi bán. Việc đánh giá lại thuế tài sản và các miễn trừ giữa cha mẹ và con cái có thể phức tạp trong thời kỳ Prop 19. Luôn tham khảo ý kiến của một kế toán viên hoặc luật sư. Đối với các câu hỏi về thuế tài sản và chuyển nhượng địa phương, hãy truy cập Cơ quan Đánh giá/Ghi nhận/Thư ký Quận San Diego để biết các mẫu và hướng dẫn.
6) Thế nếu các anh chị không đồng ý về sửa chữa, định giá hoặc có nên bán không? Người đại diện cá nhân phải tuân theo di chúc và luật California. Khi có tranh chấp xảy ra, người đại diện có thể phát hành Thông báo Hành động Đề xuất, mời ý kiến phản đối, hoặc tìm kiếm chỉ dẫn từ tòa án. Hoà giải thường nhanh hơn và ít tốn kém hơn so với kiện tụng. Nếu cần, Bộ phận Di chúc Tòa án Tối cao San Diego cung cấp các quy trình và mẫu đơn tại San Diego County Superior Court Probate.
Điều quan trọng Việc nhà của cha mẹ ở San Diego có phải thông qua thủ tục di chúc hay không phụ thuộc vào cách quyền sở hữu được nắm giữ. Các quỹ tín thác, quyền sở hữu chung và Giấy Chuyển Nhượng Khi Chết được thực hiện đúng cách thường tránh được tòa án, trong khi tài sản chỉ đứng tên cha mẹ thường yêu cầu thủ tục di chúc. Với hàng tồn kho tăng và số ngày trung bình trên thị trường gần 26 ngày, chiến lược là rất quan trọng. Là một cá nhân được đánh giá cao với mục tiêu trở thành Realtor tốt nhất ở San Diego và Broker tốt nhất cho các gia đình ở Rancho Bernardo, Carmel Mountain Ranch và hơn thế nữa, tôi sẽ làm rõ quyền sở hữu, lập bản đồ các lựa chọn của bạn và định giá thông minh để bạn tối đa hóa lợi nhuận ròng của mình. Nếu bạn muốn một Realtor hàng đầu ở San Diego được các người bán địa phương tin tưởng, hãy liên hệ với tôi hôm nay.
Scott Cheng San Diego Realtor | Giấy phép #DRE# 01509668 Gọi hoặc nhắn tin 858-405-0002 https://www.findyourhomesandiego.com
